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设立案件质量内部监督机构的若干思考/赵良剑

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 03:37:24  浏览:9823   来源:法律资料网
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设立案件质量内部监督机构的若干思考

赵良剑


2002年7月,最高人民法院召开了全国法院队伍建设工作会议,明确提出要把法官职业化作为今后法院队伍建设的努力方向和工作重点。推进法官职业化改革,将对法官进行单独序列管理,法官的数量将减少,权力和责任将增大,如何面对新形势、新情况,完善法院内部案件质量监督机制,保障并监督、制约主审法官依法公正地行使审判权,防止并及时纠正错误裁判,对全面实施法官职业化建设具有不可低估的重要意义。最高人民法院发布的《关于加强法官队伍职业化建设的若干意见》明确指出:“要完善法官的职业监督,建立和完善符合法官职业特点的内部监督制约机制。”为此,笔者结合宜宾法院实际,对完善法院内部案件质量监督机制作初步的探讨。
当前,我院内部审判监督有以下七种形式:1、依照审判监督程序对生效判决进行监督,由审判监督庭进行。2、上级法院对下级法院非程序性的监督,即上级法院主动介入下级法院正在审理的具体案件进行个案监督,实行案件请示制度和督办制度。3、庭长、分管院长对具体案件的监督,主要是案件的汇报和审核(批)制度。4、审判委员会的监督,即对重大疑难复杂案件的个案监督。5、实行立、审、执分立后,立案流程管理制度对各部门的制约监督关系。6、裁判文书评查制度,主要是对裁判文书制作质量的监督,由监察室进行。7、错案责任和执法过错责任追究制度,承办部门为纪检监察室(也受理对法官的作风投诉)。
对以上七种监督运行机制进行实践性考察和理性分析后,我们不难得出这样的结论:依照审判监督程序对生效裁判进行监督,具有事后性、被动性、补救性的缺陷;立案流程管理对遏制超审限有一定作用,但对司法不公则制约有限;错案责任和执法过错责任追究制度的实施效果并不理想,因为纪检监察部门人员法律素质普遍不高,由于条件制约认定错案有难度,而且其他事务繁杂;裁判文书评查制度也具有事后性的特点,而且主要监督裁判文书质量,不能及时有效地纠正法官办错案;案件请示制度、庭长分管院长审核(批)制度、审委会制度主要是从法律适用上进行个案监督,监督也有限。
在全面建设小康社会的新时期,社会各界对人民法院和人民法官的期望值更高,对司法公正的要求更为迫切,尽管法院队伍主流是好的,但个别法官或者因为思想品质低劣而违法违纪办案,或者因业务素质不高而办案质量不高,妨碍了司法公正的实现。笔者认为,要堵塞这些漏洞,并克服以上监督机制的不足,形成规范、长效的案件质量监督机制,人民法院应设立专门的案件质量监督部门(如我院可设立案件质量督查处,以下简称“督查处”),专司案件质量监督工作,从检查范围、检查部门、检查标准、检查方式、检查程序、检查申辩、检查处理等方面,建立对案件质量的监督检查制度,并使之规范化、制度化。
一、案件督查应遵循的四大原则。一是监督不办案原则。法官职业化改革的目的是进一步落实审判独立,增强主审法官的权力和职责,因此不应因强调内部监督而走向另一个极端,形成新的“审者不判,判者不审”。监督部门要准确定位,把握好审判监督与法官独立审案的辨证关系。此外监督者办案可操作性也不强。二是不越权原则。即监督部门应遵守现行法律法规的规定,不应受理依照法定程序应由其他职能部门受理和处理的案件。如当事人依法提出的再审申请和申诉,仍应由审判监督庭依照审判监督程序进行审查。三是集体把关原则。案件督查工作应力求准确高效、监督到位,避免流于形式的无谓劳动。由于督查结果与法官切身利益息息相关,故督查工作应以督查组为单位进行,增强抗干扰能力,并避免一人决断带来的副作用。四是全程动态督查的原则。对审判权的监督重点和核心应是权力行使过程中的监督和制约,以防止权力的滥用。一旦形成错误的裁判,即使对责任人进行追究,但错误裁判本身所产生的消极影响往往难以挽回。况且,屡屡对发生法律效力的错误裁判进行纠正,不仅有损于司法裁判的权威性和终局性,也会降低人民法院的公信力。故针对审判监督程序事后性、被动性、弥补性的缺陷,案件督查应变被动为主动,由事后监督变事前、事中、事后的全程动态监督。即对案件进入法院即进行立案监督,对该立不立或不该立错立的情形予以纠正;对各方面反映大的案件进行调查,提出处理意见报审委会研究决定;对上诉、抗诉和再审案件进行复查,发现质量问题及时调查处理;定期对法官承办案件按照一定比例进行抽查,抽查结果与法官的晋级、晋职和目标考核挂钩。
二、督查部门的权利和职责。一是准确界定督查处的职能,使其不与其他监督部门产生职能交叉。督查处对各类案件具有监督权、检查权、调查权以及对案件及法官的处理建议权,即督查处对属于其监督范围的案件,有权提出监督意见。若主审法官或合议庭不接受监督意见,督查处有权报经院长提交审委会按法定程序予以纠正。根据当事人或有关方面的反映,督查人员可以调阅有关案件材料,要求承办法官说明案件情况,询问当事人及有关人员,旁听案件的开庭审理,发现问题及时汇报处理等。这些职能与审判监督庭依照法律对案件进行再审的职能无冲突。裁判文书评查现在由监察室进行,今后可将监察室的此项职能划归督查处,使裁判文书评查、法官承办案件抽查均由督查处办理。追究错案责任和执法过错责任现在由纪检部门办理,但由于纪检部门人员欠缺较高的法律素养和丰富的审判经验,故可考虑由督查处负责认定和追究错案责任和执法过错责任。人大、政协、政法委等的督办案件现在由办公室办理,也可考虑将此项职能并入督查处。《法官法》规定,各级法院要设立法官考评委员会,根据审判工作的规律和法官职业的特点,全面、细致地考评法官的审判工作业绩、审判业务、法学理论水平、政治表现和工作作风等方面的完成情况和表现,其中审判质量是法官考核的核心内容,包括程序公正、实体公正、裁判文书质量等内容。督查处的督查职能不会与法官考评委员会的职能发生矛盾,相反其督查工作有助于为法官考评提供公正客观的量化依据。二是法院监督部门应分工合作,配合协作。法院内部从事监督的机构有审监庭、纪检监察室、立案庭等,督查处在实施案件质量监督工作中,要注意同其他监督部门既按职责分工,各司其职,又互相配合,协调一致。如督查处发现错案线索,要向纪检监察部门、审判监督庭通报情况,提出处理意见报审委会决定。如督查处认定错案与纪检监察部门、审判监督庭发生认识上的分歧,应及时报请审委会作出决定。三是中级法院督查处除了负责本院的案件质量监督外,还承担对辖区基层法院案件质量监督检查工作(基层法院可设立案件质量督查科)进行指导、组织、协调和监督的职责,包括定期召开会议,部署检查工作,适时组织检查等。中级法院督查处对下级法院案件不进行个案监督,这是上下级法院审级监督关系决定的。
三、督查的案件类型和范围。一是督查的案件不仅要涉及刑事、民事、行政的一审、二审和再审案件,执行案件亦应纳入督查范围。笔者之所以强调对执行案件的监督,是因为民事、刑事案件相较而言现在还算有纠正的途径,但对执行权力的监督制约机制则很不完善。调查权与执行权合一,执行权与财产处分权合一,调查权与审查权合一的弊端,容易产生暗箱操作,损害当事人权益,同时也给极少数素质低下的执行法官留下可乘之机。二是督查案件包括已经立案的案件、正在审理的案件和已经审结的案件,时间上大致以当年内审结的案件为限。三是督查文书包括各类生效的法律文书,如判决书、裁定书、调解书以及庭审笔录、合议庭评议笔录、宣判笔录、执行笔录、审委会笔录等。
四、制定完善制度。为了使案件质量监督检查工作有章可循,必须注重案件质量内部监督的规范化、制度化建设:一是制定《案件质量督查工作实施细则》,对责任部门、工作内容、工作程序、惩戒处理等作详细规定。二是《案件质量检查规定》,包括对刑事、民事、行政、执行案件质量的详细规定。三是严格区分违法审判责任和质量差错责任,完善《追究错案责任实施细则》和《追究执法过错责任实施细则》。现在有的法院将司法机关履行刑事赔偿义务作为刑事错案的标志,把不批准逮捕、不起诉或判决无罪的刑事案件一律视为错案,凡是被上级法院改判或发回重审的案件,一律定为错案,这是不科学的。要注意根据案件的具体情况分清法官、法官助理、审委会、庭长、分管院长、技术鉴定人员、书记员的错案责任,要纠正一有错案就认定是法官责任的观念。此外由于法律规定宽泛的原因,不同的法官对同一案件的认识、裁量有所区别,要尊重法官的自由裁量权,不要随意认定错案。四是通报制度。制定《案件、裁判文书检查通报制度》,无论是对案件评查还是抽查,均应按照公开原则将结论在一定范围内让公众知晓。定期编发《案件督查专报》,着重从办案思路、业务能力、审判作风等主观方面剖析错案发生的原因,力争找出有共性、代表性的案件进行类型归纳,为合议庭办理类案提供借鉴,促进全体法官举一反三,提高审判质量。对典型案例予以通报,听取整改反馈意见,逐步形成一套完整的动态监督体系。五是《案件质量过错责任的处罚办法》,将案件质量与法官政治、经济待遇以及考评挂钩,视错案的具体情形给予轮岗、警告、记过直至开除的处分。六是申辩制度,即允许法官对评查抽查结果、处理意见等进行申辩,使案件督查做到客观公正。
五、督查对象和方法。督查对象以办案法官为检查主体,合议庭法官、法官助理、书记员等也是监督检查对象。督查方法做到常规检查与专项检查、定期检查与临时检查、一般检查与重点检查、随机抽查与逐件评查的结合。其中常规检查范围为二审改判、发回重审案件,再审改判的案件,上级法院指令再审的案件,检察机关抗诉的案件以及法律文书等。
六、对监督者的监督问题。肖扬院长曾经指出,审判监督庭的法官“是监督法官的法官,是监督办案的法官。因此,水平应该最高,自律性应当最强。”其实这也是对案件质量督查部门同志的要求。为此要高度重视督查处人员的选拔问题,要将那些德才兼备、审判经验和社会阅历丰富、坚持原则、不怕得罪人、威望崇高优秀审判人员选拔出来,从事案件质量内部督查工作。督查公开、申诉、申辩制度以及审委会议事制度也能有效地监督督查法官。根据监督不办案的原则,督查处对主审法官接受监督意见后所作出的裁判不负错案责任。但是对于在办理监督事项时,因责任心不强对应当发现的问题没有及时发出监督意见,因而造成错案和极大不良后果的,或在限定的期限内未完成监督事项且无正当理由的,有关督查人员应负失察责任。
总之,实施案件质量内部监督,能有效解决现行法院案件内部监督体制的种种弊端,其优势非常明显:一是能有效地减少错案、冤案,维护法制权威。由于有坚实信赖的监督中坚力量,有切实可行的监督手段,有严密的监督体系,能保障法官办案被置于可靠的监督之下,从而确保司法公正。二是切实维护当事人权益,减轻当事人的讼累和经济负担,提高法院公信力。因为内部质量监督机制注重事中控制,能有效保障初审案件的质量,从而减少申诉、上访、再审案件的产生,减轻当事人的诉讼成本和经济负担。从当事人角度来思考,二审、再审程序改判原审错案,当事人为此却要多付出诉讼费用,承担了法官办错案的风险,对当事人无公平可言。因此实施案件质量内部监督也是人民法院深入贯彻实践“三个代表”重要思想,切实改进审判作风,以人民利益为最高标准的必然要求。三是既能督查实体公正,又能督查程序公正。实体公正相对容易判断,而程序公正,作为隐含在审判各个环节中的操作过程,相对“隐性”,较难检查和发现问题,这就对案件监督、检查提出了较高的要求。督查部门通过对每个承办人审结的案件、各类诉讼笔录进行个案抽查,能对是否存在未经报批的超审限案件、开庭传票日期与实际开庭日期是否相符、是否公开宣判、送达回证的签收是否规范等存在程序瑕疵的情况向相关业务庭、合议庭反映,提醒合议庭引以为戒,避免因忽视“小”问题存在而损害裁判的公正性、权威性。四是降低司法成本。与审判监督程序相比,案件质量内部监督启动易、处理快、周期短、见效快,能切实降低处理错案的司法成本。五是将案件质量督查结果与法官的晋级、晋职、年终目标考核挂钩,能使考评结果客观公正,并能促进法官增强责任心,积极钻研业务,提高办案水平。六是预防和惩治司法腐败。由于案件质量监督实施案件全程监督,根据错误苗头,督查部门能及时警示法官,防微杜渐,避免法官犯更大的错误。七是是便于各个内部监督部门配合协作和监督制约,形成整体合力。案件质量监督是法院监督体系的核心和关键,抓好案件质量监督,并发挥其龙头和纽带作用,就能与其他监督部门密切协作,最终达到形成符合法官职业特点的内部监督制约机制的目的。八是督查处作为与外部监督的联系纽带,能有效地加强外部监督力量。法院外部存在众多的外部监督,主要是各级党委、人大以及公众舆论对法院审判活动的监督,通过法院内部行政组织系统发挥作用。但是现在的外部监督在法院系统内部缺乏有效的中间环节,致使外部监督的影响无法有效地及于审判活动本身,法院对外部监督的方式停留于上催下转,结果往往不了了之。督查处监督力度大,能将来自外部的监督转化为内部监督,并将督查结果集中回复反馈,效果更好。
(作者单位:四川省宜宾市中级人民法院)


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本溪市城市房屋租赁管理办法

辽宁省本溪市人民政府


本溪市城市房屋租赁管理办法

本溪市人民政府令第141号


《本溪市城市房屋租赁管理办法》业经本溪市第十四届人民政府第25次常务会议审议通过,现予公布,自2009年6月1日起施行。


                   市长 冮瑞
                    二〇〇九年四月十四日


          本溪市城市房屋租赁管理办法


第一条为加强城市房屋租赁管理,维护房地产市场秩序,保护房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条本办法适用于本市城市规划区内国有土地上的房屋租赁管理。
第三条市房产行政主管部门是本市城市房屋租赁的行政主管部门,其所属的市房屋租赁管理机构负责全市城市房屋租赁管理日常工作。
公安、工商、税务、民政、物价等有关部门,应当在各自职责范围内做好城市房屋租赁管理工作。
各区街道办事处应当协助房产、公安、税务、工商等部门做好出租房屋的管理工作。
第四条本办法所称城市房屋租赁,是指房屋所有权人或房屋承租人(以下简称出租人)以非国家定价租金标准将其房屋使用权出租或转租给他人使用,并收取租金的行为。
下列情形视为城市房屋租赁行为:
(一)以联营、合作、合伙经营等名义提供房屋供他人使用,获取收益的;
(二)企业、事业单位或社会团体使用本单位以外产权房屋并承付租金的;
(三)将房屋内的场地分割提供给他人使用并获取收益的;
(四)以其他方式转租、转借房屋使用权获取收益的;
(五)法律、法规规定的其他属于房屋租赁的行为。
第五条房屋租赁管理机构应当向租赁双方提供统一规范的合同文本,供当事人参照使用。
第六条有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未依法进行产权登记的;
(二)共有房屋未经共有人书面同意的;
(三)被房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的;
(四)已设定抵押未经抵押权人同意的;
(五)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以
其他形式限制房地产权利的;
(六)法律、法规规定的其他不得出租的情形。
第七条城市房屋租赁实行登记备案制度。
(一)订立、变更、终止租赁合同的,当事人应当向市房屋租赁管理机构登记备案;
(二)经原出租人同意,承租人转租房屋的,当事人应当以书面形式订立房屋转租合同,并到市房屋租赁管理机构登记备案。
第八条当事人应当自租赁合同签订之日起30日内,持下列材料原件到市房屋租赁管理机构办理登记备案手续:
(一)房屋租赁合同;
(二)《房屋所有权证》或《公有房屋租赁证》;
(三)当事人的合法有效证件;
(四)原出租人同意转租房屋的书面证明;
(五)共有房屋共有人同意房屋出租的书面证明;
(六)当事人委托他人办理房屋租赁登记备案手续的,需要提交委托书;
(七)出租委托代管房屋的,需要提交委托人授权出租的合法有效证明。
当事人应当对其提交材料的真实性负责。
第九条市房屋租赁管理机构应当自收到登记备案材料之日起3个工作日内,对符合登记备案条件的予以登记备案,并核发由市房产行政主管部门统一印制的《房屋租赁证》。
《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证。
第十条房产、公安、税务等部门应当建立信息共享制度,及时互通房屋租赁管理信息。
租用房屋从事生产经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。无《房屋租赁证》的,公安、税务等部门不予办理相关手续。
《房屋租赁证》不得伪造、变造、转借、转让。
第十一条房屋租赁当事人应当按照有关规定交纳房屋租赁手续费。
第十二条《房屋租赁证》遗失的,当事人应当在登报声明作废后15日内向市房屋租赁管理机构申请补发。
第十三条有下列情形之一的,市房产行政主管部门应当注销《房屋租赁证》,并书面告知当事人:
(一)申报材料不实的;
(二)房屋灭失的;
(三)市房屋租赁管理机构工作人员失误,造成登记备案错误的;
(四)租赁法律关系终止,租赁合同解除的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第十四条房屋出租人应当遵守下列规定:
(一)不得将城市房屋出租给无合法有效证件的承租人;
(二)发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的,应当及时向公安机关报告;
(三)法律、法规的其他规定。
第十五条房屋承租人应当遵守下列规定:
(一)如实提供身份证明或者其他合法有效证明;
(二)不得利用出租房屋从事违法犯罪活动;
(三)未经出租人同意,不得将租赁的房屋转借、转租给他人;
(四)使用房屋过程中发现安全问题,应当及时向出租人和相关部门报告;
(五)遵守国家、省、市有关规定和房屋租赁合同,在使用房屋过程中保证房屋公用设施完好,不影响相邻用户的使用;
(六)租赁期满,应当将租赁房屋按时退还出租人;
(七)不得擅自改变房屋设计用途,经出租人允许确需改变的,应当依法办理相关手续;
(八)出资改变房屋结构或室内布局、拆除或填增、移动房屋附属设施的,须经房屋所有权人同意后报市房产行政主管部门审批;
(九)退租时,承租期间出资装修的房屋和增添的设施,未经出租人同意不得拆除,无偿交给房屋所有权人。
因承租人行为造成房屋及他人人身财产损害的,由承租人负赔偿责任。
第十六条从事房屋租赁业务的经纪机构应当遵守下列规定:
(一)查验当事人、代理人的证件、委托书和房屋所有权证明;
(二)如实为当事人提供房屋租赁信息;
(三)告知当事人办理房屋租赁登记备案事项;
(四)建立房屋租赁业务记录;
(五)代为办理房屋租赁登记备案的,应当有当事人的书面委托;
(六)法律、法规的其他有关规定。
第十七条房屋租赁当事人违反本办法规定,有下列行为之一的,由市房产行政主管部门予以行政处罚:
(一)未按照规定期限到市房屋租赁管理机构办理登记备案手续的,责令限期办理,补交房屋租赁手续费,并从逾期之日起按日加收应缴费用0.5%的滞纳金;
(二)擅自转租、转借或以租赁的房屋与其他单位和个人联合从事经营活动瞒报租金的,责令其解除签订的契约(合同),并处以申报租金以外所得额1至3倍的罚款;
(三)伪造、变造、买卖《房屋租赁证》的,注销其证件,对个人处以200元以上1000元以下罚款,对单位处以2000元以上30000元以下罚款。
第十八条房屋租赁当事人违反本办法规定,有下列行为之一的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定给予处罚:
(一)伪造、变造《房屋租赁证》的;
(二)出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的;
(三)出租人明知承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动,不向公安机关报告的。
第十九条当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第二十条房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,由司机机关依法追究刑事责任。
第二十一条本溪、桓仁满族自治县参照本办法执行。
第二十二条本办法自2009年6月1日起施行,1997年6月23日本溪市人民政府发布的《本溪市城镇房屋租赁管理办法》(市政府令第49号)同时废止。



北京市城市房地产转让管理办法

北京市人民政府


北京市城市房地产转让管理办法


(2003年8月26日北京市人民政府第13次常务会议审议通过 2003年9月2日北京市人民政府令第135号公布)



第一章 总则

第一条 为了规范城市房地产转让行为,保障当事人的合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条 本市国有土地范围内的房地产转让,适用本办法。

本市城镇职工根据城镇住房制度改革政策购买公有住房、安居工程住房和集资合作建设的住房的,不适用本办法。

第三条 房地产转让,是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织,依法将房地产转移给他人的行为。

房地产转让人是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,国家和市人民政府另有规定的从其规定。

第四条 房地产转让包括下列方式:

(一)买卖;

(二)赠与;

(三)交换;

(四)以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织,使房地产权属发生变更的;

(五)因法人或者其他组织合并、分立,使房地产权属发生变更的;

(六)以房地产清偿债务的;

(七)法律、法规和规章规定的其他方式。

第五条 市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)主管本市房地产转让管理工作。区、县国土资源和房屋管理局(以下简称区、县国土房管局)负责本行政区域内房地产转让管理工作。

有关行政管理部门应当按照各自职责,依法对房地产转让实施监督和管理。

第六条 房地产转让应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第七条 本市逐步建立房地产交易信息披露制度。市国土房管局应当会同有关部门定期公布本市房地产交易指导信息。

第二章 一般规定

第八条 转让房屋的,该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让。

第九条 在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋,必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后,方可转让。

第十条 出让土地上的房屋在建工程转让的,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的25%以上。

以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,按照国家和本市有关规定执行。

第十一条 下列房地产,不得转让:

(一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的;

(二)依法收回土地使用权的;

(三)登记为共有的房地产,未经其他共有人书面同意的;

(四)权属有争议的;

(五)未经依法登记取得房地产权属证书的;

(六)法律、行政法规规定不得转让的其他情形。

第十二条 按照房屋建筑设计为独立成套(单元)的房屋,不得分割转让。

第十三条 房地产转让时,相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。

第十四条 共有房地产买卖,在同等条件下,共有人享有优先购买权。

出卖已出租的房地产的,出卖人应当提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人享有优先购买权。出卖人未履行通知义务的,应当承担相应的民事责任。

第十五条 转让已出租的房地产的,受让人应当继续履行原租赁合同。但房地产出租前已依法抵押,为实现该抵押权转让房地产的,受让人不承担继续履行原租赁合同的义务。

第十六条 已购公有住房转让时,可以不征得原售房单位同意。

已购公有住房转让后,原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。

第十七条 房地产转让时,除本办法第四条第(四)项、第(五)项规定的情形外,当事人应当签订书面转让合同。房地产转让合同应当包括下列内容:

(一)转让人和受让人的名称或者姓名、住所;

(二)房地产的坐落位置、四至范围和面积;

(三)房地产用途;

(四)房地产权属证书编号;

(五)买卖的价格或者交换的差价金额、清偿债务的金额;

(六)房地产交付的条件和日期;

(七)违约责任;

(八)争议解决方式;

(九)转让人和受让人约定的其他内容。

第十八条 房地产转让时,转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。转让人不履行告知义务的,应当承担相应的民事责任。

第十九条 房地产转让价格由转让人和受让人协商议定,但实行政府指导价的除外。

第二十条 房地产转让时,房地产转让人和受让人应当依法纳税。

第二十一条 房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内,向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记,并提交下列文件:

(一)房地产权属证书;

(二)转让当事人的身份证明,转让当事人是法人或者其他组织的,还应当出具对具体承办人员的授权委托书;

(三)转让合同或者与转让有关的法律文件;

(四)法律、法规和规章规定的其他文件。

境外法人、组织办理房地产转让登记时提交的文件,应当按规定经公证、认证,并提交经公证的中文译本。

第二十二条 市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请,对当事人提交的文件不齐备的,应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件;对当事人提交的文件齐备的,应当即时受理。

对符合登记条件的,自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记;对不符合登记条件的,应当书面告知当事人不予登记的理由。

第二十三条 房地产权属转移的日期,以市或者区、县国土房管局登记的日期为准。

第二十四条 房地产灭失、损毁的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担,但转让当事人另有约定的除外。

第二十五条 房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。

新建商品房在保修期限内再转让的,房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。

第二十六条 房地产转让当事人可以委托律师和房地产经纪机构代理房地产转让或者提供中介服务。

受托人应当忠实、勤勉地履行职责。因受托人过错给房地产转让当事人造成损失的,房地产转让当事人可以要求受托人承担赔偿责任。

第二十七条 市国土房管局应当归集房地产开发企业在从事商品房销售经营活动中的有关信用信息,并按照规定公布。

第三章 商品房预售

第二十八条 房地产开发企业取得预售许可后,方可预售商品房。

预售商品房,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证,属于预售经济适用住房的,应当取得城镇建设用地批准书;

(二)取得建设工程规划许可证件和施工许可证件;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上;

(四)已确定竣工日期,且满足市国土房管局公布的预售最长期限。

第二十九条 房地产开发企业申请商品房预售许可的,应当向市国土房管局提交下列文件:

(一)本办法第二十八条第二款第(一)项至第(四)项规定的证明文件;

(二)工商营业执照和企业资质等级证书;

(三)工程施工合同;

(四)商品房预售方案和分层平面图。

房地产开发企业申请办理经济适用住房预售许可的,还应当提交经济适用住房销售价格的批准文件。

第三十条 市国土房管局应当审核商品房预售申请,对申请人提交的文件不齐备的,应当一次性告知需补充提交的全部文件;对提交文件齐备的,应当即时受理。

对符合本办法第二十八条规定的,市国土房管局应当自受理商品房预售申请之日起10个工作日内核发商品房预售许可证;对不符合预售条件的,应当作出不同意预售的决定并说明理由。

市国土房管局应当将核发预售许可证的情况予以公布。

第三十一条 商品房预售许可证应当载明下列内容:

(一)房地产开发企业名称;

(二)预售许可证编号;

(三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;

(四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;

(五)土地的用途和使用期限;

(六)发证机关和发证日期。

第三十二条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时,房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。

第三十三条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后,方可发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动。

房地产开发企业发布商品房预售广告,应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号。

第三十四条 商品房预售可以按照套内建筑面积计价,也可以按照建筑面积计价或者按照套(单元)计价。但预售商品住宅的,应当按照套内建筑面积计价。

第三十五条 房地产开发企业在预售商品住宅之前,应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况:

(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;

(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;

(三)不分摊的共用部位。

共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后,房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。

其他商品房预售时,房地产开发企业应当明示共用建筑面积分摊情况。

第三十六条 预售商品房的,当事人应当签订书面合同。商品房预售合同应当包括下列内容:

(一)房地产开发企业和预购人名称或者姓名、住所;

(二)商品房预售许可证编号;

(三)商品房的坐落位置、结构、层高、建筑层数、阳台封闭情况;

(四)商品房的用途;

(五)土地使用权取得方式和期限;

(六)预售的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积;

(七)预售的面积和实测面积误差的处理方式;

(八)商品房附属设备和装修标准;

(九)交付条件和日期;

(十)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺;

(十一)申请办理商品房权属转移登记手续的约定;

(十二)违约责任;

(十三)争议解决方式;

(十四)当事人约定的其他内容。

第三十七条 房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的,在签订预售合同时,所收费用应当抵作房价款;未能签订预售合同的,房地产开发企业应当向预购人返还所收费用。

第三十八条 房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前,不得与他人签订同一商品房的预售合同。

第三十九条 预售已抵押的商品房,房地产开发企业应当通知抵押权人并将抵押情况告知预购人。

房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。

第四十条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记,并提交下列文件:

(一)房地产开发企业的营业执照和授权委托书;

(二)预购人身份证明复印件;

(三)商品房预售合同;

房地产开发企业在前款规定的期间内未申请预售登记的,预购人可以申请预售登记。

预售的商品房已抵押的,预售登记应当由房地产开发企业和预购人双方共同申请。

第四十一条 市或者区、县国土房管局应当审查预售登记申请,对符合下列条件的,在5个工作日内办理预售登记:

(一)房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称一致;

(二)该商品房在预售许可核准的范围内;

(三)该商品房未经预售登记;

(四)该商品房未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利;

(五)商品房预售合同上有当事人的签字或者盖章,当事人是自然人的应当签字,当事人是法人或者其他组织的应当盖章。

第四十二条 商品房预售登记后,房地产开发企业与预购人变更预售标的物或者解除预售合同的,应当签订合同变更或者解除预售合同的协议,并依照本办法第四十条规定,由双方共同到原登记机关办理变更或者解除预售登记手续。

第四十三条 房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房,不得擅自变更。

房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。

第四十四条 预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:

(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;

(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

第四十五条 房地产开发企业预售商品房时设置样板间的,在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的,实际交付的商品房应当与样板间一致。

第四十六条 商品房竣工后,房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘,并提供下列文件:

(一)商品房预售面积测绘技术报告书;

(二)商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的,说明文件的内容应当与依照本办法第三十五条规定公示的内容一致;根据本办法第四十三条第二款规定变更建设工程规划许可证内容,致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的,还应当提供相应的批准规划变更的文件。

受委托的测绘单位应当按照国家和本市有关技术规范进行实测,并出具商品房面积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表。测绘单位对测绘成果质量承担责任。

房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术报告书。

第四十七条 预售商品房按照套内建筑面积计价的,预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款。

(二)面积误差比绝对值超出3%的,预购人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的,实测面积大于合同约定的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由预购人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归预购人。实测面积小于合同约定的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还预购人;超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。

本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100%。

第四十八条 预售商品房按照建筑面积计价的,预售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:

(一)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款;

(二)建筑面积误差比绝对值超出3%的,依照本办法第四十七条第一款第二项的规定执行;

(三)建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)、套内建筑面积误差比绝对值超出3%的,购房人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息;购房人不退房的,根据实测面积结算房价款。

第四十九条 预售商品房按照套(单元)计价的,商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。

按照套(单元)计价的预售商品房实际交付时,房屋的套型与设计图纸一致,相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的,总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,按照合同约定的方式处理;合同未作约定的,由当事人协商解决;协商不成的,可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

第五十条 房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列条件:

(一)取得建筑工程竣工验收备案表;

(二)取得商品房面积实测技术报告书;

(三)预售合同约定的其他交付条件。

房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第五十一条 已经取得商品房预售许可的项目依法转让的,项目受让人应当按照本办法第二十九条的规定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知预购人,预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同。

预购人未解除预售合同的,预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务,由项目受让人承担。

第四章 法律责任

第五十二条 违反本办法第十条第一款和第二十八条、第二十九条规定擅自转让房地产开发项目或者擅自预售商品房的,由市或者区、县国土房管局按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的,应当承担相应不利的民事法律后果。

第五十三条 违反本办法第三十二条第二款规定,伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的,由市国土房管局依法收缴伪造、涂改的预售许可证,并处3万元以下罚款,造成损失的,依法承担相应的民事责任;情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法处理。

第五十四条 违反本办法,按照规划、广告、价格管理等法律、法规和规章的规定应当予以行政处罚的,由规划、工商行政和价格主管部门依法处理。

第五十五条 市和区、县国土房管局在房地产转让行政管理工作中不履行或者不适当履行法定职责的,由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附则

第五十六条 市国土房管局可以根据本办法第十七条、第三十六条的规定拟订房地产买卖和商品房预售的合同示范文本。

第五十七条 本办法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府发布的《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》、1988年9月15日市人民政府发布的《北京市房屋买卖管理暂行规定》同时废止。




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