浅析房屋承租权之法律保护/郝树亮

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从两个案件审理情况比较裁决理念的差异
案例一房产继承纠纷：A是一个老职工，享有一处福利分房的使用权。在房改中，单位通知，若付款7万，即可得到产权。A有子B、C、D和女儿E（在国外）。D有一子F（即A之孙）。A、D、F共同生活。
得知可以购房后，A决定购房后给孙子F，F也愿意接受。A将自己的想法分别告诉了B、C、D、E，他们均表示同意。于是，F出资7万，以A的名义将房屋购入，并按照单位的规定，办理了以A为名的房产证。F又出资5万进行了装修。F向其祖父A提出，写一份遗嘱。A认为，自己的子女不会反悔，不会因为这个事闹矛盾。写了反而会伤害感情，就没有写。但是，A在日记中两次写了将房屋给孙子F，其它人也同意的话。几年以后，A生病住院，其女儿E从国外回来探视。在病床前，A当着B、D、E、F的面再次谈到房子给孙子F。F提出，要求其姑姑E为他证明。E表示同意。这个谈话，F保留了一份录音。
不久，A去世，C起诉，要求分割A的房产。法院通知B、D、E为被告出庭。
审理后，法院判决①房产没有过户，仍是A的财产；②A没有书面遗嘱；③日记虽然记录了A的意见，但不能认为是遗嘱；④录音虽然是真实的，但没有得到A的同意，所以无效；⑤虽然病床前A对B、D、E、F谈了自己的一贯看法，并且这个意见在庭审中为B、D、E、F所证实，但是因为B、D、E是法定继承人，F对争议财产有利害关系，故三人的证言不能采信。最后，法院判决：①由法定继承人BCDE平均分割A的房产。②F所出的购房款和装修款，参照市场增值情况，法定继承人以24万元返还给F。
案例二加工承揽纠纷：甲是一个著名的餐饮业不锈钢厨用餐柜生产商。甲以其优秀的外观长期饮誉业界。乙是一个饮食业的经营公司。乙为了在其饭店前庭增加外卖业务，招标制造30个不锈钢外卖柜台、送货车。在竞标中，甲出价最高。但因其历史上的商誉甚隆，乙决定从甲厂订货。在正式签约前，乙公司的总经理（经营餐饮的专家）亲临甲厂考察、说明乙方的购货目的、技术要求，甲方给予热情接待和承诺。于是，签约。不料，签约后甲厂内部人员变更、生产管理一时疏松，造成了质量下降。交货时，乙方当即指出甲供部分货物的外观存在烧（焊）痕，因不锈钢板变形，存在明显的波浪纹。甲、乙双方在协商中即发生了口角，彼此都说了一些伤害感情的话。于是，乙方在收货后拒绝支付货款。不久，甲起诉乙，请求支付全部货款并承担违约金。乙得知后辩称：货物质量有瑕疵，因此不能给付货款，并且提起反诉，请求更换外观有瑕疵的产品。
甲方的理由是，乙方接受了货物并且用于外卖业务，甲的产品具有相应的使用功能。乙方拒绝付款，构成了违约。甲承认货物存在乙所称的问题，但双方在合同中并未约定外观的质量标准，国家也没有具体的标准。
乙的理由是，外观质量存在的问题，是显而易见的，是双方都承认的。甲在工商局注册时有一个备案的标准。这个标准应该是履行合同的依据之一。
最后判决的结果是：①乙方支付无瑕疵产品的货款；②乙方承担迟延给付前项货款的违约金；③甲方更换外观存在瑕疵的货物；④乙方在更换的货物验收合格后给付甲方相应的货款；⑤甲方因交付了有瑕疵的产品，承担相应的违约金。
这两个案件的审判中，审判人员都叙述了判决的理由。从他们的叙述中，可以看出他们裁决的理念有很大的差别。
对第一个案件，审判中，审判人员除去前面提到的观点以外，他强了A的处分自己财产的方式方法不严格，因此造成了没有适格的遗嘱，给其身后的纠纷打下了基础。
笔者认为，该审判员的做法和观点是很值得商榷的。
首先，A表示愿意将房屋归其孙子F，从一系列的证据和当事人的陈述来看，都认为是A的真实意思。其次，这个真实意思的表示的法律性质显然是赠与。因此，当A在世的时候，该项财产的处分就已经完成。至于没有办理过户手续，是一个客观情况，但不能因此就说A没有准确、真实地表明自己对财产处分的意见。另外，房地产登记、过户，是国家行政管理机关对当事人一致意思表示的记载，并不是对当事人一致意思的审查和批准。因此，审判人员认为，没有进行过户，该房产就是A的，A生前的处分是无效的，错误的理解了立法的目的。
另外，从遗嘱继承和法定继承的关系而言，审判人员的理解也是错误的。正确的观点是，遗嘱继承是首要的，法定继承是一个补充。也就是说，首先要尊重财产所有权人的意思。在特殊情况下，因为实在是无法查清财产所有权人的意思到底是什么，才引用法定继承去处理其身后的财产。在这种情况下，以法定继承处分死者的财产应该说是符合一般意义上的社会公平。
不能采取相反的理解，即，尽量以法定继承的方式处理死者所遗留的财产，把法定继承放在首位。在遗嘱存在瑕疵或者是虽然有其它证据可以证明死者生前愿望时，以其没有书面遗嘱为由，悍然裁定以法定继承的方式处分死者的财产。
以本案而言，日记是A的真实意思表示；当事人均承认A分别和法定继承人B、C、D、E说明了将房屋给F；有录音证据，所有当事人均认为录音是真实的；F出资购买房屋、出资进行了装修。这一切足以证明A的意思是什么。所以，审判人员片面的强调没有办理过户，就是没有将房屋给F，背离了A的真实意思。
对案件二的审理，笔者认为是值得称道的。首先，审判者在判决书中指出，争议双方均认为，甲是一个以产品质量优秀著称的企业。这是本案的一个突出的特点。在这方面的高度一致的看法就说明，在签订合同时，双方就存在一个共识：乙方将会得到与甲方商誉相一致的产品。从法律意义上应该这样理解这个共识：对乙方来说，是签订合同的目的；从甲方来说，是其对合同义务的总体承诺。乙方说，自己付出了招标时的最高价格；甲方对此不做否认。这一事实足以证明了以上共识。因此，审判人员认为，甲方提供有外观瑕疵的产品，构成了部分违约。
另外，乙方计划将购置的设备使用在面对众多客户的销售场所，产品具有预期的外观，以产生良好的销售形象，是乙方的合同目的之一。所以，不能简单地将“使用功能”解释为合同目的。《民法通则》和《合同法》规定的诚实信用原则对当事人具有普遍的约束力。这个约束力贯穿到合同订立、合同履行和合同履行以后。合同双方在订立合同之前没有利益联系。合同订立以后，就组成了具有利益依赖性的一个关系体系。在履行合同过程中，关系体系中的各方都应该以共同利益最大化为目的。任何一方片面强调自己一方的利益、甚至是损害对方利益，都应该认为是违反了诚实信用原则。须知，任何合同都不可能把将来的一切，将来可能发生的所有情节都规定的清清楚楚。所以，在合同履行的过程中，关系体系中的各方都要以诚实信用原则自律。在有可能发生利益冲突的时候，要充分考虑对方的合理利益。在本案中，甲方应该、而且能够准确了解乙方以最高价格向其定制产品的目的。这个目的，抽象地说，就是要购买符合其商誉的优质产品。具体的说，就是将合同产品用于经营地点，借助甲方产品的优秀外观，产生良好商业形象，进而获得更多的商机。正是因为甲方具备这个能力，才获得了乙方的信赖。然而，因为甲方的设备存在外观瑕疵，不仅没有达到改善乙方企业形象的目的，反而有可能产生不利的影响。审判人员也注意到，本案合同中对烧（焊）痕并没有明确的质量标准，但双方当事人均承认《不锈钢厨房设备操作台行业标准》是甲方在注册商标时的备案标准。备案标准是甲方通过国家行政机关向社会的公示，所以，在没有明示的排除性约定的情况下，该标准应该成为履行本案合同的依据之一。
所以，应该认为甲方提供了有外观瑕疵的产品是违约的。应该承担相应的责任。但是，乙方对无瑕疵产品也拒绝付款，是错误的。固然，因为甲方产品的瑕疵使乙方很不愉快，但是，接收了的合格的产品就应该及时付款。以“一怒之下”的心态处理彼此的争议，也是不可取的。
需要指出的是，甲方的委托代理人精明地抓住了双方合同中没有对外观烧（焊）痕的约定，拒绝乙方的请求，从代理人在职责来说，是无可非议的。但是，审判人员不能因此就看不到客观真实。审判人员应该透过双方的证据正确判断合同的目的，确认签订合同时双方的真实意思，然后以自然公平的角度处理争议。
这两个案子的具体情节是绝然不同的。但是，审理人员的裁判理念差异却是很清楚的。
继承案的审判人员比较机械地着眼于证据，认为只要证据不严格，即使是可以推知死者生前的愿望，也不能支持。承揽加工案的审判人员则从证据表明的客观事实出发，判断了合同的目的，以此为依据进行了裁判。
笔者认为，审判中，审判人员的良知和从良知引发的洞察力，是非常重要的。这种良知能够在复杂的或者是当事人举证方面存在瑕疵时，从社会正义出发正确地处理纠纷。使判决产生扶持公序良俗的效果。否则，把法庭变成玩弄法条玩弄诉讼技巧的场所，对建立和谐社会将产生负面的影响。

广东省广州市人民政府


广州市全民所有制工业交通企业设备管理办法
广州市人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强企业设备管理，提高生产技术装备水平，保证安全生产，不断提高企业的经济效益，根据国务院《全民所有制工业交通企业设备管理条例》（以下简称《条例》），并结合本市的实际，制定本办法。
第二条 市、区、县经委及各工业交通主管局（总公司）要负责《条例》的组织实施，并指定一名负责人，分管设备管理工作，设置或指定机构和配备适当的人员主管设备工作。
第三条 设备管理应当依靠技术进步、促进生产和预防为主，坚持设计、制造与使用维修相结合，维护保养与计划检修相结合，修理、改造与更新相结合，专业管理与群众管理相结合，技术管理与经济管理相结合的原则。
对动力设备的管理还需做到安全、可靠、经济、合理。
第四条 设备管理的基本任务是按照国家的方针、政策、法规和规定通过技术、经济和行政措施，对企业主要生产设备进行综合管理，做到全面规划，合理配置，择优选购，正确使用、精心维护、科学检修，适时改造和更新，使设备经常处于良好的技术状态，不断改善和提高企业的技
术装备素质，达到设备寿命周期费用最经济、综合效能高和适应生产发展需要的目的。
第五条 厂长（经理）对企业设备管理全面负责，按照《条例》的规定，对企业设备管理的目标作出决策，保证设备完好，不断提高企业的技术装备水平，充分发挥设备效能，取得良好的投资效益。
下列设备管理的经济、技术指标必须列入厂长任期责任目标：
（一）主要设备完好率；
（二）设备固定资产净值增值；
（三）行业主管部门规定的其它指标。
第六条 企业应指定一名副厂长（副经理）主管设备管理工作。根据生产规模，设备拥有量及其技术复杂程度设置相应的机构，配备懂技术，懂经济的工程技术人员负责设备管理工作。
第七条 考评先进企业，必须将设备管理纳入综合考评内容，由上级设备主管部门按本办法要求对设备主要经济、技术考核指标进行考评。凡发生特大设备事故当年不得评为省级先进企业。

第二章 各级经委和市直有关部门的职责
第八条 市、区、县经委的职责。
（一）贯彻执行国家有关设备管理的方针、政策和法规，根据分级管理的原则，制定市、区、县设备管理的规划、制度、规定和办法等；
（二）督促检查属下单位执行国家、省、市有关设备管理的方针、政策、法规的贯彻执行情况；
（三）组织交流和推广设备管理的先进经验和设备改造、检修的新技术，开展业务培训工作和有关设备管理的协调服务工作；
（四）直接领导直属企业的设备管理工作，检查考核指标落实情况；
（五）组织设备管理优秀单位、优秀工作者的评选活动。
第九条 市各工业交通主管局（总公司）的职责。
（一）贯彻执行国家及上级有关部门对设备管理的各项方针、政策、法规；
（二）按国家有关规定和分级管理的原则，制订行业设备管理办法和设备分级管理的目录，拟定和下达考核企业设备管理的各项经济技术指标，根据上级各部门要求报送有关设备管理的统计报表；
（三）组织本行业的设备检查、评比、交流和推广先进经验，维修新技术、新工艺及现代化管理，对本行业重大设备的改造组织技术攻关；
（四）组织或参与特大、重大设备事故的处理，督促检查企业设备大修理基金，折旧基金的合理使用；
（五）推行本行业的维修专业化和主要备品配件国产化；
（六）组织设备管理人员和维修人员的业务、岗位培训。

第三章 设备的规划、选购、安装、调试、验收、移交
第十条 企业必须加强对设备的前期管理，建立相应管理制度，把最低的设备寿命周期费用作为目标，求得设备的先进性、可靠性、可维修性和经济性的统一。
（一）企业的设备主管部门应参与外购设备和自制设备的规划、选型、购置及安装调试工作，提出有关维修手段和设备可靠性的要求。
重要生产设备和进口设备的购置，还须在厂长或总工程师主持下，组织计划、设备、基建、生产、技术、使用、财务等有关部门做好经济技术的论证。
（二）对进口设备必须及时开箱验收安装调试，使之能有一定时间的生产考验，得以在索赔期或保证期内处理问题，避免经济损失。要及时组织翻译、消化技术资料（含维修技术资料），培训操作人员。
（三）设备移交生产时，由计划部门负责组织安装、使用，设备主管部门及有关单位的代表共同办理交接手续。
（四）设备移交生产后，企业应及时根据有关规定确定其使用年限，并计算折旧。
第十一条 各级经委和工业交通主管部门要督促企业做好设备的前期管理工作，并按照有关规定上报审批。审批重要设备购置项目，必须要有同级设备管理部门的人员参加。
第十二条 设备制造单位应向用户提供设备技术资料，并建立设备信息反馈制度，提供售后服务，不断改进设备性能。

第四章 设备的使用、维护、检修
第十三条 企业应根据设备在生产中的重要程度，结合设备的可靠性、维修性以及设备停机对生产的影响，购置原值的大小等，可将设备划分为重点预防维修设备（简称重点设备），一般预防维修设备和事后维修设备，分别采取不同的维修方式。
第十四条 企业应按照主管部门的要求结合企业的具体情况，建立和健全设备使用、维护、检修的各项规程和制度，制订各类人员对设备使用、维护、检修的守则和职责，严格岗位责任制。
第十五条 要把设备使用和维护保养列入企业经济责任制的内容，由设备管理部门定期考核，严禁设备带病运行或超负荷拼设备。应按月、委、年定期检查考核，设备维护保养和技术状况，以作为开展多种形式的设备评优，实施奖惩的重要依据。
第十六条 对精密、大型、稀有及重点设备要实行定人、定机，并由经专业培训考试合格的人凭证操作。对动力、起重、运输、仪器仪表、压力容器等设备按国家有关规定，制定规章、制度，进行维护、检查监测和预防试验，以确保安全运行。
第十七条 企业要制订并严格执行润滑管理制度，配备必要的润滑技术人员和工人，切实搞好润滑管理工作。
第十八条 企业必须根据设备的实际技术状况，各类设备的特点，在生产中所处的地位，结合生产计划认真编订设备的检修计划，并与生产计划同时下达，同时检查，同时考核，确保检修质量。
第十九条 生产设备大修理基金的提取和使用要按国家的有关规定，首先保证大修理任务的完成，由设备管理部门掌握使用，财务部门负责财务管理，审计部门负责监督，以保证专款专用。

第五章 设备的改造和更新
第二十条 设备改造和更新的中长期计划和年度计划是企业发展计划的重要组成部分，必须结合发展规划和生产经营目标编制，并从资金、材料和技术上给以保证，设备管理部门要认真参与规划的编制和实施。
第二十一条 企业应根据国家有关规定，结合本单位实际情况，有重点、有步骤地进行设备改造和更新，设备的改造与更新应认真进行技术经济论证，并根据经济效益来确定。对关键设备的更新，必须按分级管理的规定报批。属下列情况的设备，可作报废更新：
（一）经过预测或普查，磨损严重，大修后性能、精度还不满足工艺要求的；
（二）磨损程度虽在允许范围之内，但技术性能落后，效率很低的；
（三）大修后虽能恢复精度，但经济上不如更新合算的；
（四）设备运行时，耗能大或严重污染环境，危害人身安全健康，进行改造又不合算的；
（五）国家或有关部门规定淘汰的设备。
第二十二条 企业编制改造与更新计划时，应贯彻修理、改造和更新相结合的原则，结合大修采用新技术、新材料、新工艺和成熟的经验，对设备进行技术改造。设备的固定资产折旧资金，应当按国家规定主要用于设备的改造和更新。
对设备新度系数很低的老企业，应当从企业生产发展基金、银行贷款等多种渠道筹集更多的资金，用于老旧设备的改造与更新。
第二十三条 设备改造验收通过后，其新增价值应办理固定资产增值手续。
第二十四条 企业设备出租、转让或报废，应按规定办理审批手续。其中转让设备还应按规定办理资产评估手续，合理确定转让价格。设备处置所得收益用于设备的改造更新。

第六章 设备管理的基础工作
第二十五条 企业设备管理部门应按《条例》要求，做好设备管理的基础工作，并使之程序化、标准化、制度化。
第二十六条 企业要建立健全设备档案管理制度，每台固定资产设备在验收移交生产后，设备主管部门应即按照设备分类目录认真进行资产登记和建帐、建档、设卡，要有准确的原始纪录和完整的技术资料。
第二十七条 企业对固定资产设备每年至少进行一次盘点清查，由主管副厂长组织设备主管部门、使用部门、财务部门共同进行，要做到数量清、质量清、用途清、价值清和帐物相符、帐卡相符、帐帐相符。如发现不清和不相符的，应查清原因及时改正，对重大问题应追究责任，严肃
处理。
第二十八条 要正确填写各项原始记录，并进行统计分析。企业要及时向有关部门报送设备管理的各种统计报表。
第二十九条 企业应当制定设备检修的工时和费用定额，以及备件的消耗、储备、资金定额，并按实际情况适时修订。
第三十条 设备管理应当贯彻“预防为主”的原则，防止设备事故的发生，企业在设备事故发生后，必须查明原因，对事故责任者进行严肃处理，制定整改及防范措施，教育群众，并按规定及时将情况如实上报，对隐瞒事故不报的单位和个人，加重处分。事故分类标准和上报处理办法
，由各工业交通主管部门规定。

第七章 教育与培训
第三十一条 市、区、县经委及各级工业交通主管部门应按《条例》的要求，创造条件，有计划地对在职的设备管理干部进行多层次、多渠道的各种形式的技术管理知识教育。
第三十二条 凡主管设备工作的厂长、总工程师和设备管理人员，都应当接受设备管理专业技术业务培训，凡未经设备管理专业技术业务培训或考核不合格的人员，原则上不得担任设备管理的领导工作。考核成绩记入技术培训档案，作为提职晋级的参考依据之一。
第三十三条 企业设备管理的负责人，一般应由中专或相当中专以上文化水平，包括经过自学，职业培训等，并有一定实践经验的人员担任。
第三十四条 企业对现有设备操作维修人员要进行多种形式的教育培训活动不断提高职工技术文化水平，设备管理部门应积极配合劳动人事部门，进行定期考核，考核成绩作为奖励和晋级的重要依据。

第八章 奖励和惩罚
第三十五条 市每年开展一次设备管理评优活动，企业应对作出显著成绩的职工和集体给予奖励。凡获得国家、省级、市级设备管理优秀单位称号的企业，当年可按市政府穗府［1988］99号文件的规定发放一次性奖金。
对有特殊贡献的人员企业应给予晋升工资。
第三十六条 市属区、县及各部门可根据需要组织开展设备管理的评优活动。奖励办法参照本办法第三十五条精神确定，但不得高于获市优秀先进奖的标准。
第三十七条 为鼓励企业努力提高检修质量，缩短检修工期，降低检修费用，调动维修管理人员的积极性，企业可参照国家、省有关奖励规定，实行关键设备大、中修缩短工期奖、奖励资金经财政部门批准，可在缩短检修工期所得效益中支出。
第三十八条 鉴于设备维修工作要求维修工人知识面广，技术熟练，并经过专门培训，因此对设备维修工人应给予同生产工人同样的待遇和奖励。
第三十九条 对因设备管理混乱，设备严重失修而影响生产的企业，应责令其限期整顿，并根据情节轻重追究企业领导人和有关责任人的责任；对玩忽职守，违章指挥及违反设备操作、使用维护、检修规程，造成设备事故和经济损失或因主观原因在设备购置中造成不应有的损失的人员
，所在单位应根据情节轻重，分别追究济责任和行政责任，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附 则
第四十条 区、县和市各工业交通主管局（总公司）应结合本地区、本部门情况，根据本办法制定具体实施细则。
第四十一条 本办法原则适于全民所有制邮电、地质、建筑、农林、水利等企业事业单位，中外合资企业、集体所有制企业、乡镇工业交通企业可参照执行。
第四十二条 本办法由市经济委员会负责解释。
第四十三条 本办法自公布之日起施行。




1989年11月7日