上海市实有人口服务和管理若干规定（暂行）
作者:法律资料网 时间:2024-07-09 07:23:18 浏览:9529
来源:法律资料网
上海市实有人口服务和管理若干规定（暂行）
上海市人民政府
上海市实有人口服务和管理若干规定（暂行）
上海市人民政府令第20号
《上海市实有人口服务和管理若干规定（暂行）》已经2009年9月28日市政府第58次常务会议通过，现予公布，自2009年11月1日起施行。
市长 韩正
二○○九年九月三十日
上海市实有人口服务和管理若干规定（暂行）
（2009年9月30日上海市人民政府令第20号公布）
第一章总则
第一条（目的和依据）
为了规范本市实有人口服务和管理，维护社会管理秩序，促进经济和社会发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条（适用范围）
本规定适用于本市行政区域内实有人口的服务和管理。
本规定所称实有人口，是指在本市居住的本市户籍人员、外省（自治区、直辖市）户籍人员（以下称来沪人员）。
第三条（服务和管理机制）
本市实有人口服务和管理实行市级综合协调、区级综合管理、社区具体实施的体制。
市和区（县）人民政府设立人口综合服务和管理领导小组，负责协调、指导、督促有关部门开展实有人口服务和管理工作。人口综合服务和管理领导小组办公室设在市和区（县）公安部门，负责实有人口服务和管理工作的具体实施。
发展改革、公安、人力资源社会保障、住房保障房屋管理、人口计划生育、经济信息化、卫生、教育、税务、民政、工商行政管理等部门按照各自职责，做好实有人口服务和管理的相关工作。
第四条（信息系统建设）
本市建立实有人口服务和管理信息系统。公安、人力资源社会保障、住房保障房屋管理、人口计划生育、卫生、教育、税务、民政、工商行政管理等部门按照各自职责负责相关信息的录入和更新，实现信息共享。
第五条（社区综合协管队伍）
社区综合协管队伍由乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建，由公安派出所负责日常管理，并接受住房保障房屋管理、人口计划生育等部门的业务指导和培训。社区综合协管员根据公安、住房保障房屋管理等部门的要求，开展实有人口信息采集等工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处也可以根据本辖区实有人口服务和管理工作需要，探索由政府购买服务、公益性社会组织具体实施的工作方式。第二章实有人口信息采集
第六条（信息采集制度）
本市实行实有人口信息采集制度。
实有人口信息包括实有人口的身份信息和居住信息。
第七条（信息采集的方式）
实有人口信息采集工作，采用社区综合协管员上门询问、当场填报的方式进行，社区综合协管员应当按照规范格式的信息采集表逐项填写，做到不重不漏、准确无误。
社区综合协管员上门采集信息时，必须佩戴统一制发的工作证件。
第八条（信息采集的宣传）
乡（镇）人民政府、街道办事处应当做好本辖区实有人口信息采集工作的宣传，指导和规范社区综合协管员开展信息采集工作，并将社区综合协管员的姓名、照片、证件号码、服务范围等信息在其服务区域内公示。
第九条（被采集人的权利和义务）
本市相关单位和个人应当配合社区综合协管员执行信息采集任务，如实提供相关信息。
对未经公示、未按照规定佩戴工作证件的人员，相关单位和个人有权拒绝提供信息。第三章居住证件相关服务和管理
第十条（居住证件办理）
来沪人员应当按照国家和本市有关规定，持有效身份证明等到现居住地的社区事务受理中心办理居住登记，领取《上海市临时居住证》；符合本市有关规定条件的，可以申领《上海市居住证》。
《上海市居住证》的办理及使用，按照《上海市居住证暂行规定》等有关规定执行。
第十一条（证照办理服务）
持有《上海市临时居住证》的来沪人员，可以在本市办理下列事务：
（一）申领机动车驾驶证、办理机动车和非机动车登记；
（二）办理港澳商务签注、边境通行证件；
（三）申请出具在沪无犯罪记录证明。
第十二条（计划生育服务）
持有《上海市临时居住证》的来沪人员，可以在本市免费享受下列计划生育服务：
（一）参加有关人口与计划生育法律知识和生殖健康知识普及活动；
（二）接受孕前优生咨询和婴幼儿早期启蒙教育咨询指导；
（三）按照国家和本市有关规定获得避孕药具，接受避孕节育检查和手术、终止妊娠手术以及计划生育手术并发症诊治等国家规定基本项目的计划生育技术服务。
第十三条（公共卫生服务）
持有《上海市临时居住证》的来沪人员，可以在本市享受下列公共卫生服务：
（一）在指定医疗机构接受实行限价收费的产前检查、住院分娩服务；
（二）同住的未成年子女接受儿童预防接种、计划免疫等传染病防治服务。
第十四条（子女教育服务）
持有《上海市临时居住证》的来沪人员，其同住的适龄子女需要在本市接受义务教育的，可以按照本市有关规定到现居住地所在区（县）教育行政部门申请就读，由区（县）教育行政部门统筹解决。
第十五条（持有《上海市居住证》人员的待遇）
持有《上海市居住证》的来沪人员，可以按照国家和本市有关规定享受子女就读、计划生育、公共卫生、社会保险、证照办理、科技申报、资格评定、考试和鉴定、相关荣誉称号评选等公共服务方面的待遇和便利。
第十六条（部门和机构的义务）
各政府部门和办理社会公共事务的机构应当通过政府网站、公告栏、服务窗口等主动告知来沪人员可以享受的服务和待遇，为来沪人员提供相关服务和便利，不得无故推诿、拖延。
各政府部门和办理社会公共事务的机构在为来沪人员提供服务时，可以查验其《上海市临时居住证》或者《上海市居住证》（以下统称居住证件）。对无居住证件或者居住证件失效的来沪人员，应当督促其及时依法办理。
第十七条（单位的义务）
本市相关单位有下列行为之一的，应当登记来沪人员的姓名以及身份证件和居住证件的种类、号码：
（一）用人单位聘用来沪人员的；
（二）职业中介服务机构为来沪人员提供职业介绍服务的；
（三）商品交易市场、超市的经营管理者为来沪人员提供设立摊位服务的。
按照本市规定由用人单位申办《上海市居住证》的，用人单位应当登记来沪人员的姓名和身份证件的种类、号码以及居住信息。
来沪人员应当根据单位的要求，出示身份证件、居住证件或者其他相关证明。
第十八条（台帐备查制度）
按照本规定第十七条规定登记来沪人员信息的单位，应当建立专门台帐，存档备查，在相关部门和执法人员依法开展信息查询、调取和监督检查等工作时予以配合。
第十九条（登记义务的告知）
公安、人力资源社会保障、工商行政管理等部门在日常管理工作中，应当督促相关单位履行登记来沪人员信息的义务。
第二十条（本市户籍人员居住证件管理）
本市户籍人员居住证件的相关服务和管理，按照国家和本市的有关规定执行。第四章居住房屋租赁信息管理
第二十一条（居住房屋租赁信息备案）
居住房屋租赁当事人应当持有效身份证件、房地产权利证明和租赁合同等有关材料，到房屋所在地的社区事务受理中心办理居住房屋租赁信息备案。
居住房屋出租人应当依法办理纳税申报。
第二十二条（出租人的义务）
居住房屋出租人在订立租赁合同时，应当查验承租人及同住人的身份证件，并登记承租人的姓名、身份证件的种类和号码。
居住房屋出租人不得将房屋出租给无身份证件的人居住。
租赁期间，出租人应当按照租赁合同的约定，定期查看承租人使用房屋的情况，发现承租人利用租赁房屋从事违法犯罪活动的，应当及时报告公安等有关部门。
第二十三条（房地产中介服务机构的义务）
房地产中介服务机构从事居住房屋中介业务时，应当登记出租人和承租人的姓名、身份证件的种类和号码。
第二十四条（举报奖励）
本市鼓励对出租人不依法申报纳税的行为进行举报。经调查属实的，由税务部门按照规定给予举报人奖励。第五章法律责任
第二十五条（保密义务和违法责任）
有关单位和个人对在实有人口服务和管理中知悉的信息，应当予以保密。
任何单位和个人不得泄露或者违法查询、使用实有人口信息。出售或者非法提供相关信息构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条（执法人员的违法责任）
执法人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿等情形的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条（对违反单位登记信息规定的处罚）
用人单位、职业中介服务机构、市场和超市的经营管理者以及房地产中介服务机构违反本规定第十七条、第十八条、第二十三条规定，不按规定登记相关信息的，由公安部门责令改正，处200元以上1000元以下罚款或者警告。
第二十八条（对违反房屋租赁信息管理规定的处罚）
居住房屋出租人违反本规定第二十二条第一款、第二款规定，不按照规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，或者将房屋出租给无身份证件的人居住的，由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条第一款规定予以处罚。
居住房屋出租人违反本规定第二十二条第三款规定，明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安部门报告的，由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条第二款规定予以处罚。第六章附则
第二十九条（境外人员的其他规定）
对在本市居住的外国人、无国籍人和香港、澳门特别行政区居民以及台湾居民的信息采集、居住房屋租赁信息管理，可参照本规定执行。
第三十条（施行日期）
本规定自2009年11月1日起施行，施行期为3年。
共有房产可适用善意取得
源自日尔曼法“以手护手”的原则，作为不动产的房产不适用善意取得这一论断已为理论界和审判实务普遍接受。但是不论房产的按份共有人还是共同共有人，对房产所享有的权利法律予以保护的同时，市场经济所需求的交易秩序、交易规则也日趋受到重视。当保护房产共有人的利益与维护善意第三人权益、维护交易安全发生冲突时，善意取得制度是否有其适用的空间？在我国尚未完整地建立物权公示公信制度的背景下，有必要进行重新审视。
一、案例及分歧意见
姜某与钱某是夫妻关系，1998年8月购买了镇江市某小区某幢406室房屋(建筑面积62.35m2)，产权登记在丈夫钱某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同，将406室以76000元出售给蔡某。商谈过程中，钱某出示了房屋所有权证，带蔡某实地察看了房屋，并谎称其妻姜某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，钱某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属姜某出具的证明。2000年8月蔡某付清了房款，领取了406室产权证后搬入406室居住，对房屋还进行了装璜。嗣后，姜某发现406室被卖，遂以钱某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。
对该案的法律适用存在三种意见：第一种意见认为，406室是姜某、钱某的夫妻共有财产，共同享有所有权，钱某处分夫妻共有财产未经姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有权，钱某与蔡某的房屋买卖无效；第二种意见认为，406室房屋产权登记在钱某名下，在房屋买卖合同签订过程中蔡某有充分的理由相信406室房屋产权属钱某所有，交易过程中也尽了适当的注意，依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效；第三种意见认为，虽然钱某作为共有人之一处分了共有财产，但蔡某作为第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相应的房价，已办理了产权变更登记手续，应认定买卖关系有效，姜某的损失可向钱某另行主张。第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中蔡某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。笔者赞同第三种观点。
第一，有明确的法律根据。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产，案例符合司法解释规定的情形，蔡某的合法权益应予保护。
第二，兼顾了其他共有人的利益。根据民法上的过错原则，蔡某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务，按普通人的常识和能力，无从进一步审查共有人姜某对出卖的意思表示，主观上没有过错，钱某故意对蔡某和姜某隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，致姜某的权利受到侵害，过错责任在钱某，姜某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司法救济。
第三，从社会效益的角度，若判令买卖无效，一则势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已形成的稳定，并产生财产的耗费，二则带来人们对房产交易安全疑虑，不利于维护动态交易安全。
二、善意取得制度及其适用
第三种观点的核心是善意取得制度的适用。善意取得亦称即时取得，指无权处分他人财产的人在不法将其占有的他人财产转让给第三人后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，则其取得该财产的所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产。善意取得制度是近代大陆法系和英美法系民法上的一项重要制度，其涉及民法所有权与交易安全之衡量与价值问题。从所有权保护的立场来说，所有权不能因他人的无权处分而消灭，所有权人得向受让人请求返还原物，受让人应向让与人依其法律关系要求救济。如果绝对贯彻所有权保护的原则，交易活动会受影响。善意取得制度的执行能兼顾所有权保护和交易安全，有利于社会经济秩序的稳定，维护正常的商品交换。
“任意将自己的动产交付于他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可对相对人请求损害赔偿”①，这就是“以手护手”原则。日尔曼法实行占有与权利合一的占有制度，占有与所有权没有严格的区分，占有不仅是一种事实，而且也是一种物权。占有为权利的外衣，占有具有公示性，权利借占有而体现。占有其物者即有权利，而对物享有权利的也必须占有物。因而受让物的占有者，可能取得权利，而有权利但却未直接占有其物时，其权利的效力也因之减弱。当动产所有人以自己的意思将动产托付于他人而由他人直接占有时，所有人权利的效力减弱。一旦直接占有人将动产让与第三人，所有人就无从对该第三人请求返还。这种占有让与，其对象是动产，取得方法只能在动产的商品交易中，只有这样才能做到“以手护手”。动产以占有获得公信力，对于不动产，因不动产的取得以登记为条件，不动产的登记使不动产的权利状态具有外部表征，如果权利人在转让不动产时出示权利证书，不发生第三人不知情的“善意”问题，而买受人在购买不动产时也必须查验登记文件中所记载的权利人，这样作为权利人也很难处分属于他人的财产。基于上述理论，在后世的民事立法中人们把善意取得制度局限在动产范围内，只承认动产交易中适用善意取得的制度，不承认不动产的善意取得。例如德国立法完全继承了日尔曼法的传统，基于丧失占有即导致所有权效力减弱的法律观念，确立了最具典型意义的善意取得制度,法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益,认为在特定的场合下应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益,以此维护活泼生动的交易活动秩序,促进民事流转。
国外立法在发展完善动产善意取得制度的同时，借鉴早期罗马法物权变动的形式主义要求和继承日尔曼法对不动产注重交付方式的交付制度，逐步发展形成了现代物权的公示公信制度。物权变动的公示原则是指物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来②。物权具有对抗第三人的排他性，使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制，为避免第三人遭受不虞之害，要求物权的变动应当与一定的技术性手段结合起来，使之可以让交易关系以外的第三人确知。这一技术手段就是公示制度。物权变动的公示制度要求当事人将物权变动以某种便于从外部表象进行判断的方式对外界加以公示，从而使物权变动的当事人负担公示义务。通过公示，使第三人在参与交易时有了一个识别、判断物权的客观标准。在正常情况下，无需进行实质调查，仅凭公示的外部表象即可放心交易。一旦在交易过程中出现权利上的瑕疵，使真正权利人与第三人之间形成了物权要求方面的冲突，法律只能以公示与否作为客观标准，来平衡当事人之间的利益，这样较好地协调了静态财产安全与动态财产安全。所谓公信是指登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果③。该制度的实质是保护交易当事人的信赖利益。在登记记载的权利人与相对人从事交易的时候，相对人相信登记的内容并与登记记载的权利人发生交易，出于登记的公信力，即使登记记栽的权利人并非真正的权利人，相对人只要不明知(善意的相对人)，法律仍承认交易行为有效。不动产公示采用登记的方法为各个国家和地区的通例。不动产的善意取得制度借助登记的公信力原则来维护交易安全。
从国外立法不难看出，在维护交易安全，鼓励交易方面，公示公信制度与善意取得制度是相同的。善意取得制度和公示公信制度分别就动产和不动产在动态流转过程中，以符合社会效益，有利于市场经济发展的原则，对房产善意第三人权益予以保护，从而维护交易安全。
三、共有房产可有条件适用善意取得制度
我国现行法上的善意取得制度还相当的不完善，存在极大的局限性。1988年最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条的规定是现行法迄今就善意取得问题所作的较为明确的规定，同时物权法正在起草制定过程中，公示公信制度尚未完全建立，可以说该领域的法律设置已落后于我国社会主义市场经济的发展现状，房产交易中善意第三人权益的保护法律上出现了空白。
作为上层建筑组成部分的法律制度应当与社会经济的发展相适应，在我国当前情况下，共有房产可以有条件地适用善意取得制度，其客观理由有二。
首先，我国目前房产登记制度不完备，此为适用善意取得制度的客观社会背景。建国以后，在五十年代初期登记主要适用于土地，以后城市房屋逐步实行登记制度，并由人民政府颁发城市房屋所有权证，自五十年代后期开始，房产登记工作逐渐放松，尤其是十年动乱期间，房产管理完全遭到破坏，机构被撤销，登记制度被废驰，权属不明、户籍不清的现象十分普遍。改革开放以后，房产登记制度逐渐恢复，有关登记的法律法规也逐步建立起来，但与法治与市场经济的客观要求相比，现有的登记制度仍缺乏基本的法律规定，缺乏对登记的程序、登记机关及其职权、登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的审查、登记的交易等的规定，登记机关所从事的登记活动在很大程度上处于无法可依的状态。由于登记的目的和职责不明确，登记制度不统一，登记信息不能完全公开，登记错误、疏漏时常发生。
其次，公民登记意识较弱，此为适用善意取得制度的客观人文因素。共有房产不外乎两种情况即共同共有和按份共有，共同共有基于当事人的共同关系而发生，共同关系产生于婚姻家庭领域及具有一定亲属关系的公民之间。共同共有的主要类型为夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有。按份共有除了基于法律规定的外，还基于当事人的意思而发生，例如合伙而产生的共有等，按份共有的当事人之间往往也是基于一定的亲属、朋友关系。我国公民受儒家和为贵思想影响深重，较为普遍地对共有关系的登记持漠视的态度，认为共有关系是内部的事，是“家”里的事，往往以亲情、友情代替登记，使得共有房产不具有登记意义上的公开性。
从上面两点可以看出，当共有房产的部分共有人对外发生交易行为时，不可避免地会发生无权处分的问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，应当从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，可以允许第三人获得不动产的所有权。同时，我国历来的司法解释并没有回避共有房产可以适用善意取得制度。
(1)最高人民法院1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见(修正稿)》第二部分“房产纠纷问题”第3条规定“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定房屋买卖关系的，应保护双方的权利”,从该条规定的内容及该条文之后又规定了未全部执行买卖契约而引起的纠纷的处理方法中,隐含了善意买受人受让未经全体共有人同意而出让的共有房屋应予认定房屋所有权的内容。
(2)最高人民法院1979年2月2日《关于贯彻执行民事政策法律的意见》第二部分“关于财产权益纠纷”第二节“房屋问题”第2条规定“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。非所有权人非法出卖他人房屋的，应宣布买卖关系无效。房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效；买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理；买卖关系已成立，共有人当时明知而不反对，现在又提出异议的，应视为买卖关系有效”。该规定在共有房屋部分共有人擅自出卖的买卖关系中，提出了三条处理规则，其中包括可以认定买卖有效的情形，前提是买受人善意无过失。
(3)最高人民法院1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六部分“房屋问题”第25条规定“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”。“因买卖关系无效而造成的经济损失，有过错一方应负责赔偿”。该解释承继了1979年司法解释的内容，同时提出了买卖无效的赔偿规则。
(4)《中华人民共和国民法通则》颁布实施以后，1988年1月26日最高人民法院制定了若干问题的意见(试行)，该意见第89条明确了对共同共有财产适用善意取得制度，其中包括了共同共有的房产。
共有关系中，共有人按份额或共同对共有财产享有完整的所有权，相应地，对共有财产的处分权，应由共有人共同行使或按照份额权行使约定来行使。擅自处分共有财产是无权处分行为。共有权不是一种独立的所有权类型，仅是同种或不同种类所有权的联合。就每个共有人而言，无论所占份额多少或在共同关系中地位如何，其享有的权利都及于全部共有财产。也就是说各个共有人对于共有财产各个部分都享有一定的处分权，不过由于其他共有人处分权的同时存在，这种处分权又是不完全的，行使时需受到一定限制。基于共有人遵循共同行使权利原则和各共有人权利都应得到相应尊重与保护等因素。共有关系中，共有财产的处分权属于全体共有人④。因此，任何共有人行使其相应处分权时，需通过一定条件的满足，如征得其他共有人同意等，转化为共同处分权后，才能产生实际处分效果。即各种共有人的处分权可以在影响或决定共同处分权中发生作用，而无法对共有财产作出处分。在上述意义上，最高院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条中所规定的“共同共有”从立法本意上考察，其精神仍可适用到按份共有之中。另一方面，按份共有的房产与共同共有的房产其主要区别之一在于处分权上。共同共有的房产共有人无权对共有房产进行处分，基于共同共有不确定份额，若部分共有人实施处分行为，则系无权处分行为；按份共有的房产共有人确定了房产份额，享有份额权，实施处分行为时仅能处分相应的份额，但若处分了全部房产，对其他共有人的部分仍然是实施了无权处分行为。因而，笔者认为在共有的对外法律关系上按份共有的房产当然适用善意取得制度。另外,其他按份共有人主张优先购买权系基于按份共有人内部法律关系，该内部法律关系属当事人的内部约定，也不能在对外关系上对抗善意第三人。
共有房产交易中的善意取得是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益，依此维持交易规则和交易秩序，体现市场经济条件下交易安全的要求，因而在具体适用中，必须严格其条件。
第一，部分共有人实施了无权处分的行为。房产交易的出让人必须是共有人的部分，如果出让是非所有权人，则其根本无权处分房产，其处分行为一律无效。房产部分的共同共有人或按份共有人因基于不享有完全处分权并实际占有或控制房产的情况下对全部房产行使了处分权，才有善意取得制度适用的可能性。
第二，第三人(买受人)善意且无过失。善意即不知情，善意包括二种情况：一是第三人对房产为共有财产的事实不知情；二是第三人知其为共有房产但对其他共有人不同意出让不知情。无过失也有二个方面：一是上述不知情并非是第三人原因所导致，其不知情的误解是由于房产出让人造成的；二是第三人已尽适当的注意义务，在交易中对房产的性质和共有人是否一致同意的事实按普通人的理解已尽到了注意义务，符合有理由相信的主观标准。
第三，善意的准据时点为取得房产所有权当时。确定第三人是否善意的具体时期应当在房产变更登记时，在此之后第三人知道或应当知道房产的性质或其他共有人不同意出卖对善意的构成不产生法律上的影响。
第四，第三人支付了相应对价。这就要求共有房产的善意取得只限于买卖或互易领域之内，如果是无偿取得，不适用善意取得制度。
第五，房产已作产权变更登记。房产变更登记是房产转移的必备条件，作为房产买卖合同的出让方其履行义务完毕的标志除交付房屋外也必须协助完成房产变更登记手续。未具备房产变更登记的要件为不动产交易行为未完成，第三人未取得房屋所有权，若系善意无过失且支付了相应对价，因未“取得”，则不发生适用善意取得的问题。
（镇江市京口区人民法院 邱凯 仲亚励）
联系地址：镇江市烈士路1号京口区人民法院
联系电话：0511-5319371
邮 编：212001
注释：
①梁慧星、陈华彬《物权法原理》,国家行政学院出版社,1998年版,第403页。
②曾宪义、王轶《物权变动论》,中国人民大学出版社，2001年版,第114页。
③王利明《试论我国不动产登记制度的完善》，中国人民大学书报资料中心《民商法学》，2002年第1期第4页。
④王利明、崔建远《合同法新论.总则》，中国政法大学出版社，1996年版，第301页。
重庆市实施《中华人民共和国水土保持法》办法
重庆市人大常委会
重庆市人民代表大会常务委员会公告
〔2012〕第31号
《重庆市实施<中华人民共和国水土保持法>办法》已于2012年9月27日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过，现予公布，自2013年1月1日起施行。
重庆市人民代表大会常务委员会
2012年9月27日
重庆市实施《中华人民共和国水土保持法》办法
2012年9月27日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过
目 录
第一章 总 则
第二章 规 划
第三章 预 防
第四章 治 理
第五章 监测与监督
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总则
第一条 为了预防和治理水土流失，保护和合理利用水土资源，减轻水、旱灾害，改善生态环境，促进人与自然和谐共处，保障经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国水土保持法》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事水土保持活动，适用本办法。
本办法所称水土保持，是指对自然因素和人为活动造成水土流失所采取的预防和治理措施。
第三条 水土保持工作实行预防为主、保护优先、全面规划、综合治理、因地制宜、突出重点、科学管理、注重效益的方针。
生产建设活动可能引起水土流失的，实行谁生产建设谁保护、谁造成流失谁治理的原则。
第四条 市、区县（自治县）人民政府应当加强对水土保持工作的领导，成立水土保持委员会。水土保持委员会负责组织和协调本行政区域内的水土保持工作。
第五条 市、区县（自治县）人民政府应当将水土保持工作纳入本级国民经济和社会发展规划，对水土保持规划确定的任务，安排专项资金，并组织实施。
第六条 市、区县（自治县）人民政府应当建立水土保持目标责任制和考核奖惩制度，将水土保持工作纳入有关部门和下一级人民政府的年度目标考核内容。
第七条 市、区县（自治县）水行政主管部门负责本行政区域内的水土保持工作，承担本级水土保持委员会的日常工作。
市、区县（自治县）发展改革、财政、城乡建设、交通、农业、国土、环保、规划、林业、移民等有关部门按照各自的职责，做好水土保持的相关工作。
乡镇人民政府、街道办事处应当明确相应机构承担本辖区内的水土保持日常工作。
第八条 市、区县（自治县）人民政府应当有计划地组织开展水土保持宣传教育工作，把水土保持教育纳入公民素质教育和公务员培训内容，普及水土保持科学知识和法律、法规。
第二章 规划
第九条 市水行政主管部门应当每五年组织开展一次全市水土流失调查并公告调查结果。
第十条 市水行政主管部门应当会同市政府有关部门根据水土流失调查结果划分市级水土流失重点预防区和重点治理区，报市人民政府审定并公告。
区县（自治县）水行政主管部门应当会同同级有关部门根据水土流失调查结果以及市级水土流失重点预防区和重点治理区划定结果，划分本行政区域内的水土流失重点预防区和重点治理区，报本级人民政府审定并公告。
第十一条 下列区域应当划定为水土流失重点预防区：
（一）三峡水库生态屏障区、重要支流水土保持规划区，其他大中型水库水土保持规划区；
（二）一、二级饮用水源保护区，水源涵养区，江河源头区；
（三）自然保护区、风景名胜区、地质公园、森林公园的规划范围，文物保护单位的保护范围；
（四）机场、港口、铁路管理范围和保护范围，二级以上公路的建筑控制区；
（五）连片面积较大、植被覆盖良好的二十五度以上陡坡地；
（六）其他水土流失潜在危险较大、对区域防洪安全、水资源安全、生态安全或者人类生产生活有重大影响的生态较为脆弱或者敏感的区域。
第十二条 下列区域应当划定为水土流失重点治理区：
（一）崩塌、滑坡危险区和泥石流易发区；
（二）水土流失中度以上的饮用水源地或者人口相对集中区域；
（三）坡耕地集中的区域；
（四）水土流失中度以上的荒山、荒坡、荒沟、荒滩和疏幼林地；
（五）三峡水库生态屏障区内水土流失中度以上区域；
（六）三峡水库重要支流内水土保持重点片区；
（七）其他水土流失较为严重、对当地或者下游经济社会发展产生严重制约的区域。
崩塌、滑坡危险区和泥石流易发区的划定，应当与地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区、重点防治区相衔接。
第十三条 市、区县（自治县）水行政主管部门应当根据本级水土流失重点预防区和重点治理区划定结果，会同同级有关部门编制本行政区域的水土保持总体规划。水土保持总体规划报本级人民政府批准后，由水行政主管部门组织实施。区县（自治县）人民政府批准的水土保持总体规划，应当报市水行政主管部门备案。
市、区县（自治县）人民政府根据水土保持工作需要，决定编制水土保持专项规划。水土保持专项规划由水行政主管部门会同同级有关部门共同编制，报本级人民政府或者其授权的部门审批后实施。
编制水土保持规划应当广泛征求专家、社会公众和有关单位意见，并充分论证。
第十四条 有关基础设施建设、矿产资源开发、城镇建设、公共服务设施建设等方面的规划，在实施过程中可能造成水土流失的，规划的组织编制机关应当在规划中提出水土流失预防和治理的对策和措施，并在规划报请审批前征求本级人民政府水行政主管部门的意见。
第三章 预防
第十五条 市、区县（自治县）人民政府应当按照水土保持规划，采取封育保护、自然修复、植树种草等措施，扩大林草覆盖面积，涵养水源，预防和减轻水土流失。
市、区县（自治县）人民政府应当加强农村新能源建设，减少薪炭林的砍伐，严格控制破坏地貌植被的生产建设活动，防止产生新的水土流失。
在长江三峡库区及其重要支流，市、区县（自治县）人民政府应当加强水土保持林草建设和生态修复力度，提高水源涵养水平，减少入库泥沙和面源污染。
第十六条 市、区县（自治县）人民政府应当鼓励和支持山区、丘陵区以及容易发生水土流失的其他区域的农业生产者采取免耕、等高耕作、轮耕轮作、间作套种等保土耕作方法和其他有利于水土保持的措施。
第十七条 在下列区域，禁止可能造成水土流失的生产建设活动：
（一）崩塌、滑坡危险区，泥石流易发区；
（二）一、二级饮用水源保护区，水源涵养区，江河源头区；
（三）法律、法规规定的其他水土流失严重、生态脆弱的区域。
第十八条 禁止在二十五度以上陡坡地开垦种植农作物。在二十五度以上陡坡地种植经济林的，应当科学选择树种，采取水土保持措施，防止造成水土流失。
第十九条 开垦五度以上、二十五度以下的荒坡地应当采取以下水土流失防治措施：
（一）种植农作物、一年生林草和中药材的，应当采取修建水平梯地，配套水系道路工程等水土保持措施，或者采取等高种植，禁止顺坡耕种；
（二）种植多年生林草和中药材的，应当采取降低整地强度、保护表土层、修建坡面蓄排水工程、设置植物绿篱等水土保持措施，禁止采用全垦等不合理的整地种植方式。
开垦荒坡地面积在二十亩以上的，应当编制水土流失防治方案，并报区县（自治县）水行政主管部门备案，由区县（自治县）水行政主管部门监督实施。
第二十条 在林区采伐林木的，采伐方案中应当有采伐区水土保持措施。林业主管部门批准采伐方案后，应当将采伐方案抄送水行政主管部门，由林业主管部门和水行政主管部门共同监督实施。
第二十一条 在山区、丘陵区以及水土保持规划确定的容易发生水土流失的其他区域开办下列生产建设项目，可能造成水土流失的，生产建设单位应当在项目可行性研究阶段或者环境影响评价编制阶段编制水土保持方案，报县级以上人民政府水行政主管部门审批，并按照经批准的水土保持方案，采取水土流失预防和治理措施：
（一）铁路、公路、机场、港口、码头、桥梁、通信、市政、水工程等基础设施项目；
（二）煤炭、电力、石油、天然气等能源设施项目；
（三）矿产、冶炼、建材等工业项目；
（四）城镇新区、开发区、工业园区等园区建设项目；
（五）房地产开发、土地开发等开发项目。
生产建设单位没有能力编制水土保持方案的，应当委托具备相应技术条件的机构编制。
第二十二条 生产建设项目水土保持方案分为报告书和报告表。
依法应当编制水土保持方案的生产建设项目，占地面积在五万平方米以上或者开挖、堆弃土石方总量在五万立方米以上的，应当编制水土保持方案报告书；占地面积不满五万平方米，开挖、堆弃土石方总量不满五万立方米的，应当编制水土保持方案报告表。
第二十三条 依法应当编制水土保持方案的生产建设项目，生产建设单位未编制水土保持方案或者水土保持方案未经水行政主管部门批准的，不得开工建设。
第二十四条 水土保持方案经批准后，生产建设项目的地点、规模发生重大变化的，应当补充或者修改水土保持方案并报原审批机关批准。水土保持方案实施过程中，水土保持措施需要做出重大变更的，应当经原审批机关批准。
第二十五条 依法应当编制水土保持方案的生产建设项目，其水土保持设施建设应当遵守以下规定：
（一）在主体工程初步设计和施工设计阶段，生产建设单位应当按照水土保持方案及其批复规定，同时完成水土保持设施相应阶段的设计；
（二）在项目建设阶段，生产建设单位应当按照水土保持设施设计，将水土保持设施建设纳入工程实施计划，与主体工程同时建设；
（三）水土保持设施应当与主体工程同时投入使用。
市、区县（自治县）水行政主管部门应当对生产建设项目执行前款规定的情况进行监督检查。
第二十六条 生产建设项目完工后，建设单位应当向水土保持方案审批部门申请水土保持设施验收。水土保持设施未经验收或者验收不合格的，生产建设项目不得投入使用。分期建设、分期投入使用的生产建设项目，其相应的水土保持设施应当分期验收。
第四章 治理
第二十七条 市、区县（自治县）人民政府及其有关部门应当根据水土保持规划，以小流域为单元，实施山、水、田、林、路、沟综合治理，加大生态修复力度。
第二十八条 在长江三峡水库生态屏障区内水土流失中度以上区域、重要支流内水土保持重点片区，应当按照有关水土保持规划，综合采取植被恢复、坡面治理、沟道防护、生态修复、生态廊道建设、小型水利水保工程等措施，提高区域保土、保水、过滤净化、控制面源污染的能力。
在坡耕地集中的区域，应当按照有关水土保持规划，采取坡耕地改梯田为主的水土流失治理措施。
在其他水土流失重点治理区，应当按照水土保持规划，有针对性地采取下列水土保持措施：
（一）坡面治理、沟道治理、山洪排导、小型蓄水等工程措施；
（二）造林、种草、封育保护等生物措施和生态修复措施；
（三）其他有利于水土保持的措施。
第二十九条 生产建设单位应当采取拦、挡、排、蓄、覆盖和植树种草等措施对项目开发建设过程中产生的水土流失进行有效防治。
修建公路、铁路、电站，开采石油、天然气、煤炭以及非煤矿山等地下工程造成地表水土保持功能降低的，生产建设单位应当恢复水源和地表水土保持功能；对他人生活和生产造成损失的，依法给予补偿。
第三十条 市人民政府应当根据国家规定，建立水土保持生态效益补偿机制，多渠道筹集水土保持专项资金，用于水土流失的预防和治理。
第三十一条 市、区县（自治县）人民政府可以对单位和个人投资的水土流失防治项目采取投资补贴、以奖代补等方式进行扶持。
水行政主管部门应当为防治水土流失的单位和个人提供水土流失防治工作技术指导。
第三十二条 政府投资的水土流失治理工程由市、区县（自治县）水行政主管部门会同发展改革、财政等有关部门组织验收并建立档案，树立标志，落实管护主体。
乡镇、街道和村民委员会应当加强对治理成果的管护，根据当地实际情况，制定管护办法或者村规民约，落实管护责任制。
第三十三条 在山区、丘陵区以及水土保持规划确定的容易发生水土流失的其他区域开办生产建设项目或者从事其他生产建设活动，损坏水土保持设施、地貌植被，不能恢复原有水土保持功能的，应当缴纳水土保持补偿费，专项用于水土流失预防和治理。
水土保持补偿费征收标准以及使用管理的具体办法，由市财政、价格主管部门会同市水行政主管部门根据国家有关规定制定。
第三十四条 生产建设项目在建设过程中发生的水土保持费用，从基本建设投资中列支；在生产过程中发生的水土保持费用，从企业成本费用中列支。
第五章 监测与监督
第三十五条 市、区县（自治县）水行政主管部门应当加强水土保持监测工作，科学规划水土保持监测站点布局，建立健全水土保持监测机构和网络。
市、区县（自治县）水行政主管部门直属的水土保持机构，负责水土保持监测监督管理的具体工作。
第三十六条 市、区县（自治县）水行政主管部门及其直属的水土保持机构应当加大科技研发推广力度，做好水土流失动态监测评估和预防治理工作。
第三十七条 市、区县（自治县）人民政府应当将水土保持监测所需经费纳入本级财政预算，保障水土保持监测工作的正常开展。
第三十八条 市、区县（自治县）水行政主管部门应当定期组织开展生产建设项目水土保持监督检查。有关管理部门应当支持和协助。
第三十九条 生产建设活动造成的水土流失危害和水土保持功能恢复状况的监测，由具备水土保持监测资质的机构承担。
第六章 法律责任
第四十条 违反本办法第十七条规定，在禁止生产建设活动的区域从事可能造成水土流失的生产建设活动的，由水行政主管部门责令停止违法行为，采取补救措施，对个人处一千元以上一万元以下的罚款，对单位处二万元以上二十万元以下的罚款。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第四十一条 违反本办法规定，开垦五度以上、二十五度以下的荒坡地未制定水土流失防治方案或者未将水土流失防治方案报水行政主管部门备案的，由水行政主管部门责令限期改正；逾期未制定水土流失防治方案的，按照开垦面积，对个人处每平方米一元以下的罚款，对单位处每平方米五元以下的罚款。
第四十二条 水行政主管部门或者其他依照本办法规定行使监督管理权的部门，未依照本办法规定履行职责的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第七章 附则
第四十三条 本办法自2013年1月1日起施行。
