交通部高等院校实习船财务管理办法
交通部
交通部高等院校实习船财务管理办法
1995年7月11日，交通部
第一章 总 则
第一条 交通部部属高等院校因水上专业教学实习的需要而购置的实习船，是培养高级航海人才的重要基地。为加强实习船的财务管理和经济核算，提高经济效益，补充院校教育经费，规范财务行为，特制定本办法。
第二条 实习船具有培养人才和生产经营的双重作用，院校在认真做好培训人才、组织好教学的同时，还必须加强实习船的经营管理，挖掘潜力，增收节支。
第三条 本办法适用于有实习船的部属高等院校和为管理实习船而成立的相应机构。
第二章 管理机构和核算体制
第四条 根据实习船管理的需要，有条件的院校可以成立船务公司。船务公司是院校的校办企业，负责管理和经营实习船舶。
第五条 船务公司财务上实行独立核算、自负盈亏。公司下设财务机构，配备与业务相适应的财务人员，公司的财务机构为院校的二级财务机构，具体负责船务公司的财务管理与会计核算工作。业务上由院校财会部门归口管理并实施财务监督，按期向院校财会部门报送资产负债表、损益表、财务状况变动表。
第六条 船务公司由国家财政拨入、学校投入和自身积累资金购置的资产（包括实习船），均界定为国有资产，产权归属院校，是院校固定资产的组成部分。对于股份制、联营、中外合资、合作经营等形式投入的资金，按照投资或协议应占有的份额，界定为国有资产。对船务公司的一切财产，要加强管理，保证国有资产的保值与增值。
第三章 固定资产的管理
第七条 院校实习船购置或制造所需资金，采用国家财政投资、银行贷款和院校自筹等多渠道筹措的办法。
第八条 凡使用期限在一年以上的房屋、建筑物、港务设施、运输设备、装卸机械以及其他与经营生产有关的设备、器具、工具等不规定单项价值标准的，或不属于营运生产主要设备的物品，单价在2000元以上，使用期限超过两年的，均应作为固定资产。
第九条 固定资产按照下列方式计价：
购入的，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价。
投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。
融资租入的，按照租赁协议或者合同确定的价款加运输费、保险费、安装调试费等计价。
接受捐赠的，按照发票帐单所列金额加上运输费、保险费、安装调试等费计价。无发票帐单的，按照同类设备市价计价。
在原有固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产的原价，加上改扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。
盘盈的，按照同类固定资产的重置完全价值计价。
固定资产购建期间发生的固定资产投资方向调节税、耕地占用税和汇兑损益、利息支出等计入固定资产价值。
第十条 院校的实习船和直属管理机构（船务公司）的房屋、建筑物和符合规定标准使用的固定资产，均要提取折旧。
未使用，不需用的固定资产，以经营租赁方式租入的固定资产或已提足折旧的，不计提折旧。
实习船提取的折旧，原则上用于船舶设备更新，其中由国家拨款、院校投入资金购置的资产提取的折旧，由学校统一管理，在使用时报院校审批。贷款购置船舶的折旧应首先用于归还借款。
第十一条 固定资产折旧的方法和折旧年限，按照《运输（交通）企业会计制度》规定执行。实习船（包括随船购置的仪器仪表等附属设备）和其他固定资产一般采用直线法计提折旧，实习船折旧年限为8～18年。按照上述规定，船务公司可结合实际情况选择具体的折旧方法和折旧年限，在实行前报院校财会部门备案。折旧方法和折旧年限一经确定，不得随意变更，需要变更的，须在变更以前，报送院校财务部门批准。
第十二条 应当定期或不定期的对固定资产盘点清查。年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。
凡固定资产发生盘亏、盘盈和因出售、报废、毁损等原因减少的固定资产，必须经院校批准。对其发生的净收益和净损失，分别在“营业外收入”和“营业外支出”科目中核算。对实习船的报废（限额以上的损失）须报院校的主管部门审批。
第十三条 实习船及其他固定资产，发生固定资产修理支出，计入当期有关成本和费用。对实习船的大修理费用不均衡、数额较大的，可以采用待摊或预提的办法。
第四章 流动资产的管理
第十四条 流动资产包括现金、各种存款、应收及预付款、存货等。
应收及预付款项包括：应收票据、应收账款、其他应收款、预付货款和待摊费用。
存货主要是为耗用而储存的各种资产，包括各种燃料、材料、润料、包装物、备品配件、低值易耗品。
第十五条 存货按照实际成本计价。
购入的，按照买价加运输费、装卸费、保险费、途中合理损耗费、入库前的加工、整理及挑选费用以及交纳的税金等计价。
自制的，按照制造过程中的各项实际支出计价。
委托外单位加工的，按照实际耗用的原材料或者半成品加运输费、装卸费、保险费和加工费等计价。
投资投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。
盘盈的，按照同类存货的实际成本计价；没有同类存货的按照市价计价。
接受捐赠的，按照发票帐单所列金额加企业负担的运输费、保险费、交纳税金等计价；无发票帐单的，按照同类存货的市价计价。
第十六条 领用或者发出的存货，按照实际成本核算的，可以采用先进先出法、加权平均法、移动平均法、后进后出法等方法确定其实际成本。按照计划成本核算的，对存货实际成本与计划成本的差异应单独核算，并按期结转其应负担的成本差异，将计划成本按成本计算期调为实际成本。计价方法一经确定，不得随意变更。
领用的低值易耗品、周转使用包装物和材料，可一次或者分期摊销。
第十七条 存货应当定期或不定期盘点，年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货，应当及时查明原因，分清情况及时处理。
盘盈存货冲减管理费用。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值之后，计入管理费用。存货毁损属于非常损失部分，扣除保险公司赔款和残料后，计入营业外支出。
第十八条 实习船向船务公司领用的材料、燃料、润料、包装物、备品配件、低值易耗品等，必须有专人负责保管账册，登记收、付、结存的数量；建立审批领用手续和凭证（单）；船务公司要定期予与船上互相核对、清查和核消，加强对存货的实物管理，建立健全随船工具、低值易耗品的使用管理制度。
第五章 成本与费用的管理
第十九条 实习船的费用项目，列支渠道和开支标准等要执行国家制定的各项规定。对费用的归属，即成本计算，一般采用单船核算。
第二十条 实习船运输成本的核算，以船舶航次为基础，计算航次成本的单船成本和归集反映每一结算期的运输业务成本以及年度运输成本。
实习船运输业务成本项目规定如下：
（一）燃料费：指船舶在运输生产过程中发生的直接费用，包括：
1．燃料费：指船舶在营运期内航行、装卸、停泊等时间内耗用的全部燃料费用。
2．港口费：指船舶在营运期内进出港口、航道、停泊港内所发生的各项费用如港务费、船舶吨税、引水费、停泊费、拖轮费、航道养护费、船舶代理费、运河费、海峡费、灯塔费、海关检验费、检疫费、移民局费用等。
3．货物费：指运输船舶载运货物所发生的应由船方负担的业务费用，如装卸费、使用港口装卸机械费、理货费、开关舱、扫舱、洗舱、验舱、烘舱、平翻舱、货物代理费、货物检验费、货物保险费等。
4．集装箱货物费：包括集装箱装卸费、集装箱站场费用、集装箱货物代理费用等。
5．中转费：指船舶载运的货物到达中途港口换装其他运输工具运往目的地，在港口中转时发生的应由船方负担的各种费用，如汽车接运费、铁路接运费、水运接运费、驳载费等。
6．垫隔材料：指船舶在同一货舱内装运不同类别货物需要分票、垫隔或装运货物需要防止摇动、移位，以及货物通风需要等耗用的木材、隔货网、防摇装置、通风筒等材料费用。
7．速遣费：指有装卸协议的营运船舶，提前完成装卸作业，按照协议支付的速遣费用。
8．事故费用：指船舶在营运生产过程中发生海损、机损、货损、货差、火警、污染、人身伤亡等事故的费用，包括施救、赔偿、修理、诉讼、善后等直接损失。
9．航次其他费用：指不属于以上各项费用应由航次负担的其他费用，如淡水费、通讯导航费、交通车船费、邮电费、清洁费、国外港口招待费、领事签证、代理行费、业务杂支、冰区航行破冰费等。
（二）船舶固定费用：指为保持船舶适航状态所发生的费用。包括：
1．工资：指应付船员的各类工资、奖金、津贴、伙食费、补贴等按有关规定由成本列支的费用。
2．职工福利费：指按实际发放船员工资总额和规定的提取比例提取的职工福利费。
3．润料：指船舶耗用的各种润滑油剂。
4．物料：指船舶在运输生产中耗用的各种物料、低值易耗品的实际成本。
5．船舶折旧费：指船务公司按确定折旧方法按月计提的折旧费。
6．船舶修理费：指已完工的船舶实际修理费支出、日常维护保养耗用的修理材料、备品配件等，以及船舶技术改造大修理费用摊销的支出。
7．保险费：指船务公司向保险公司投保的各种船舶保险所支付的保险费用和运输船员的意外伤残保险。
8．车船使用税：指按规定交纳的车船使用税。
9．船舶非营运期费用：指船舶在非营运期（如厂修、停航、自修、事故停航等）内发生燃料费、港口费等有关费用。
10．船舶共同费用：指由船舶共同负担，需经过分配由各船负担的船员费用和船舶业务费。包括：
（1）工资：指替补公休船员、后备船员、培训船员等按规定支付的工资、津贴、补贴等。
（2）职工福利费：指上项各类船员根据国家规定提取的职工福利费。
（3）船员服装费：指根据规定发给船员的服装费。
（4）船员差旅费：指船员报到、出差、学习、公休、探亲、调遣等发生的差旅费。
（5）文体宣传费：指用于船员文娱、体育活动和对外宣传购置的书报杂志、电影片、录像带、幼灯片等支出。
（6）广告及业务活动费：指通过报刊、电台、电视、画册、展览等进行广告、宣传以及船舶为疏港、揽货、业务联系支付的业务招待费。
（7）单证资料费：指客货运输业务印制使用的客运票据、货运提单、舱单、航海图书、技术业务资料以及这类单证资料的寄递费用。
（8）船员疗养休养费：指船员因工作环境特殊，船务公司为船员安排疗、休养的支出。
（9）电讯费：指船岸通过电台、电缆、卫星、高频电话等通讯联络所发生的国内外通讯费用。
（10）其他船舶共同费用：包括船员体验费、签证费、油料化验费、技术进步和合理化建议奖等。
11．其他船舶固定费用：指不属于以上各项的其他船舶固定费用，如船舶证书费、船舶检验费、船员劳动保护费等。
（三）集装箱固定费用：指船务公司自有或租入的集装箱在营运过程中发生的固定费用。
集装箱固定费用的项目和内容规定如下：
1．集装箱保管费：指空箱存放在堆场所支付的保管费等。
2．集装箱折旧费：指自有集装箱按集装箱价值和规定折旧率按月计提的折旧费。
3．集装箱租费：指租入集装箱按规定应列入成本的租费。
4．集装箱修理费：指集装箱修理用配件、材料和修理费用。
5．集装箱保险费：指向保险公司投保集装箱安全险所支付的保险费用。
6．集装箱底盘车费用：指船务公司自有或租入的集装箱底盘车发生的保管费、折旧费、租费、保险费、修理费等。
7．集装箱其他费用：指不属于以上项目的集装箱固定费用，如清洁费、薰箱费等。
（四）船舶租费：指船务公司租入运输船舶参加营运，按规定应支付给出租人的期租费或程租费。
（五）营运间接费用：是指船务公司营运过程中所发生的不能直接计算运输成本核算对象的各种间接费用。
第二十一条 管理费用是指船务公司行政管理部门为管理和组织营运生产活动的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费（海域使用费）、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、业务招待费、广告费、展览费、存货盘亏（减盘盈）、毁损和报废以及其他管理费用。
公司经费指公司总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经经费。
工会经费是指按职工工资总额2％计提拨交给工会的经费。
职工教育经费是指公司为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按照职工工资总额的1．5％计提。
劳动保险费是指公司支付离退休职工的退休金（包括按照规定缴纳的离退休统筹金）、价格补贴、医药费（包括企业支付离退休人员参加医疗保险的费用）、易地安家补助费、职工退职金，6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补贴费、抚恤金，按规定支付给离休干部的各项经费。
待业保险费是指公司按照国家规定缴纳的待业保险基金。
咨询费是指公司向有关咨询机构进行科学技术经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问支付的费用。
无形资产摊销是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。
业务招待费是指公司为业务经营的合理需要而支付的费用，在下列限额内据实列入管理费用：全年营运收入在1500万元（不含1500万元）以下的，不超过年营运收入的5‰；超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分的3‰；超过5000万元以上的按2‰。
第二十二条 财务费用是指船务公司为筹集资金而发生的各项费用，包括营运期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。
第二十三条 职工福利费按照公司职工工资总额的14％提取。
职工福利费主要用于职工医药费（包括参加职工医疗保险交纳的医疗保险费）、医护人员的工资、医务经费、职工因公负伤赴外地就医路费、职工生活困难补助、职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资以及按国家规定开支的其他职工福利支出。
第二十四条 凡一次支付、分期摊销的待摊费用，按照费用项目的受益期限确定分摊的数额。分摊期限一般不超过一年。
在费用尚未发生以前，需要从成本中预提的费用项目和标准，由公司根据具体情况确定，报学校财会部门备案。预提数与实际数发生差异时，应及时调整提取标准。多提数一般应在年终冲减成本费用，年终财务决算时不留余额。需要保留余额的，在年度决算报告中予以说明。
第二十五条 对下列支出，不得列入成本、费用：为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；被没收的财物；支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
第二十六条 航海类院校的学生在校学习期间，对学生的实习安排分为：“船舶认识实习”和“船舶毕业实习”两项。
学生在校期间安排的“船舶认识实习”发生的实习费用由学校教育事业费列支，实行预分配的学生安排的“船舶毕业实习”发生的实习费用由用人单位负担，委托船务公司代培实习的，发生的实习费用由用人单位与船务公司结算，船务公司相应冲减实习船成本费用。
第二十七条 上船实习经费开支标准：
（一）伙食费：
在船上认识实习期间，实习学生和指导实习的教师、干部、职工均享受相同标准的伙食费，按照船员标准60％计算。毕业实习伙食费标准与船员相同，外汇由船务公司垫付，实习结束后折算人民币向学校结算。凡学生已领取各类副食品补贴及专业津贴的，应按实习期间实际天数退回或停止发给。
（二）航行补贴：
上船实习的学生，在远洋、近洋实习期间按天发给航行补贴，远洋0．30美元／天，近洋0．10美元／天。
指导实习的教师参照同船相似级别的远洋船员发给航行补贴。（例：讲师以下的教师，远洋2．20美元／天，近洋1．70美元／天；副教授以上的教师，远洋2．20美元／天，近洋1．90美元／天）。
（三）劳保生活用品
实习期间所需劳保生活用品如工作服、手套、手纸等均比照所在船舶同工种的发放标准，按实际工作需要发给，费用在实习费中列支。临时借用的，实习结束后立即交回，如有无故丢失的照价赔偿。
凡上船指导实习的教师，指导学生毕业实习的可视作临时出国发给制装费，不享受船员制装待遇。船舶认识实习期间不发制装费。
上船实习的学生，在校期间已发制服的，不另发制装费。
（四）淡水费
要制定用水管理制度，严格要求船员和实习师生节约用水。对上船实习的师生，按每人每天0．30吨用水标准承包，由学校按此标准拨付实习费用。
第二十八条 船务公司与院校之间发生的往来结算，应按收支两条线的方式办理，相互间发生的收付款项一般不得相互抵顶。院校应付给船上由于学生上船实习和指导教师所发生的伙食费、淡水费、劳保生活用品、卧具购置及洗涤、航行津贴等费用；船务公司及时支付从学校领取的燃物料和学校代垫的船员工资、福利费、取暖费、水电费以及承包或规定应上交的利润及折旧等费用。
第六章 收益与分配的管理
第二十九条 船务公司实现的经营收入，按现行国家规定享受减免税的优惠待遇，其减免的税额原则上应全额上交学校，弥补教育经费不足，有关税收的减免，按国家有关规定执行。
第三十条 船务公司实现的利润，除按第二十九条上交学校的部分外，按同股同利的原则，对税后留用利润进行分配。具体分配方案由各院校根据实际情况自行制定。
第七章 附 则
第三十一条 本办法由交通部（财会司）负责解释。过去有关规定与本办法有抵触的以本办法为准，其费用标准等今后如有调整按新规定执行。
第三十二条 各院校按照本办法的规定，结合实际情况，制定内部实施细则，报交通部（财会司）备案。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。
关于印发《上海市物业管理招投标管理办法》的通知
上海市住房保障和房屋管理局
关于印发《上海市物业管理招投标管理办法》的通知
沪房管规范物[2012]27号
各区县住房保障房屋管理局、市物业管理事务中心:
为贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，制定了《上海市物业管理招投标管理办法》，现印发给你们，请认真按照执行。执行中的情况，请及时告知市局物业管理处。
上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年七月二十四日
上海市物业管理招投标管理办法
第一章 总 则
第一条 （目的和依据）
为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》及《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本市行政区域内的物业管理招投标活动及其监督管理，适用本办法。
第三条 （行政主管部门）
上海市住房保障和房屋管理局(以下简称“市房管局”)负责全市物业管理招投标活动的监督管理，建立本市统一的物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”),为物业管理招投标当事人提供指导和服务。
上海市物业管理事务中心(以下简称“市物业中心”)接受市房管局委托，负责物业管理招投标平台的事务性工作。
区（县）房屋行政管理部门依据本办法规定职责，负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。
第二章 一般规定
第四条 （选聘物业服务企业的要求）
建设单位选聘物业服务企业和业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过招投标平台采用公开招标方式统一实施。
招标人应当预先确定投标人的申请条件，并将投标物业服务企业的社会公众满意度情况、投诉处置情况、项目经理履职情况及服务合同履行情况等信用信息作为评标的主要依据。
物业服务企业参与投标的，应当遵守相关法律、法规和招投标规则，并对招标文件作出实质性响应。
第五条 （业主大会协议选聘的条件）
业主大会决定协议选聘物业服务企业的，拟协议选聘的物业服务企业应当具备以下条件：
（一）符合物业服务企业资质管理的相关规定；
（二）物业服务企业最新信用等级被评定为优秀或良好，或者信用信息中不良信息记录分值累计不超过10分；
（三）物业管理日常投诉处理及时，投诉处理程序和标准符合相关规定；
（四）物业服务企业聘用的项目经理应当具备执业资格，物业管理区域内巡查制度执行情况良好。
业主大会拟协议选聘的物业服务企业不具备前款规定条件的，业主大会应当通过招投标平台选聘物业服务企业。
第六条 （建设单位协议选聘的要求）
建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目，建设单位可书面出具情况说明向物业项目所在地的区(县)房屋行政管理部门提出采用协议方式选聘物业服务企业的申请。区(县)房屋行政管理部门应在受理申请后的10日内作出核定。经核定予以协议方式选聘物业服务企业的，拟选聘的物业服务企业应当符合本办法第五条的相关规定。
非住宅物业管理项目以及符合前款规定的住宅物业管理项目，采用协议方式选聘物业服务企业的，建设单位应当通过招投标平台申请备案，并网上签订物业服务合同。
未经区(县)房屋行政管理部门核准，建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。
第七条 （建设单位变更物业服务企业的规定）
前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内发生下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。
（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能实现的；
（二）物业服务企业提出解除合同；
（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的。
第八条 （业主大会选聘物业服务企业的决定）
业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当对下列事项作出决定：
（一）授权业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动；
（二）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；
（三）物业服务内容、要求及收费标准；
（四）物业服务合同期限；
（五）招投标活动实施方案；
（六）招投标过程发生费用的列支方式。
第九条 （招投标信息公开）
市房管局通过门户网站发布招投标的物业管理项目以下信息：
（一）物业管理项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标情况；
（二）物业管理项目中标结果；
（三）物业服务合同签订情况；
（四）其他需要发布的物业管理招投标信息。
第三章 招 标
第十条 （招标备案的申请）
建设单位应当通过招投标平台向物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门提交以下材料，办理招标备案：
（一）《物业管理项目招标备案表》和《物业管理项目公开招标委托书暨承诺书》；
（二）物业项目详细规划批复、项目建议书批复、建设工程规划许可证（附建设工程项目表）、规划部门核准的项目总平面图和房屋土地权属调查报告书；
（三）招标公告及招标文件；
（四）《物业管理区域核定单》；
（五）《物业管理用房配置单》及《小区全体业主共有物业承诺书》；
（六）物业管理项目的其他必要资料。
业主大会办理招标备案的，除提交前款所述第（一）、（三）项规定的材料外，还应提供本办法第八条规定的业主大会决定。
招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同。
第十一条 （招标代理机构的信息上报）
从事物业管理招标代理业务的企业法人和社会中介组织，应经工商管理部门核准经营，具备编制招标文件的业务能力和良好的经营诚信记录，其从业人员应具备相应的物业管理经验。
物业管理招标代理机构应严格遵守招投标法律、法规和政策规定。
物业管理招标代理机构应当向市房管局提交相关证明材料办理备案手续。
物业管理招标代理机构的从业人员应当参加市房管局组织的物业管理业务培训。
本市建立物业管理招标代理机构信用管理制度。市房管局定期在门户网站公布招标代理机构的相关信用信息。
物业管理招标代理机构违反规定办理招标业务的，责令改正，给予警告；情节严重的，暂停一定期限内从事招标代理业务。
第十二条 （招标公告、招标文件和评标标准的编制要求）
招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，根据市房管局制订的示范文本，编制物业管理项目的招标公告、招标文件和评标标准。
第十三条 （招标备案的办理）
区（县）房屋行政管理部门对符合规定条件的申请，在受理之日起10日内办理备案手续并报市房管局发布招标公告。备案材料不符合规定的，应通知招标人补正。
第十四条 （招标公告的发布）
市房管局对符合规定的招标备案项目，在10日内通过门户网站和招投标平台在本市范围内向物业服务企业统一发布招标公告等相关信息；不符合规定的，应要求区（县）房屋行政管理部门通知招标人补正。
招标公告的公示时间自发布之日起不得少于7日。
第四章 投 标
第十五条 （招标文件的获取）
符合本办法规定和招标公告设定申请条件的物业服务企业，可在招标公告发布至投标申请截止期间，登陆招投标平台申请投标，并获取招标文件、《物业管理项目投标报名预约单》和《物业管理招投标现场踏勘提问单》。
第十六条 （投标保证金的交纳）
投标申请人应当按照招标文件设定的条件和约定期限，向招标人提交《物业管理项目投标报名预约单》。招标人对投标人进行资格预审的，投标申请人还应按照招标公告中资格预审的要求提交资格预审资料。
招标人在招标公告中要求投标申请人提交投标保证金的，投标申请人应按招标公告的约定将投标保证金汇入招标人的指定账户。已提交投标保证金的物业服务企业为有效投标人。
投标保证金的金额不得超过招标项目物业服务费用估算金额的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文件中明示。
第十七条 （入围投标人的确定）
招标人应当预先设定入围投标人的人数。
经资格预审后，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优确定入围投标人参与投标。
未经资格预审，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当对有效投标人进行资格预审；通过资格预审仍超过预先设定的入围投标人数的，按前款规定确定入围投标人。
招标人向有效投标人出具《入围通知书》和《未入围通知书》后，应将相关资料报送区（县）房屋行政管理部门和市物业中心。
未入围的有效投标人可凭《未入围通知书》领回投标保证金。
第十八条 （组织现场踏勘）
招标人可以根据招标公告确定的时间和内容，在市物业中心的见证下，组织入围投标人踏勘物业项目现场。
入围投标人应将所需咨询的项目情况和内容记载于《物业管理招投标现场踏勘提问单》，并在投标报名时送交市物业中心。
第十九条 （物业管理项目答疑）
市物业中心应将入围投标人的提问进行汇总整理后交招标人答疑。招标人应在投标截止日期15日前将答疑纪要提交市物业中心，由市物业中心反馈入围投标人。
入围投标人对答疑纪要认可的，应在规定时间内回复市物业中心予以确认。入围投标人对答疑纪要提出合理的不认可理由的，招标人应对答疑纪要进行补充、完善或申请市物业中心组织现场答疑。
在约定的时间内，物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门、招标人和入围投标人在市物业中心的见证下参加答疑会，并由招标人根据提问逐一作出答复和说明。市物业中心可以邀请物业项目所在地的街道办事处或乡、镇人民政府参加答疑会。市物业中心应根据招标人对相关问题的答复和现场说明编制答疑纪要，交由与会人员签字确认。
答疑纪要确认日期距投标截止日期应不少于10日。
第二十条 （投标文件的编制）
投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件由商务标书和技术标书组成。
商务标书包括企业管理项目情况、企业年度盈亏情况等管理业绩以及企业公众满意度测评情况、媒体曝光和“962121”投诉情况、小区经理日常巡查制度执行情况，企业日常规范运作情况、企业和项目经理信用信息记录等内容。
技术标书包括物业服务费用的收支预案及投标报价、开办费开支预算方案、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入和项目交接方案、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等内容。
第二十一条 （投标文件的送达）
入围投标人应当根据招标文件的要求，将投标文件密封送达招标人或其委托人。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。
未按招标文件要求送达的投标文件为无效投标文件，招投人或其委托人应当拒收。
根据招标文件要求送达投标文件的物业服务企业为实际投标人。
第五章 开标、评标和中标
第二十二条 （评标委员会的组成）
评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中评标专家不得少于成员总数的三分之二。
招标人应当在开标前的3日内向市房管局提出申请，从物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定评标专家。
评标委员会可按情况分为商务标评标小组和技术标评标小组。第二十三条（评标专家管理）
评标专家由市房管局选任。
市房管局定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训，对其评标工作进行日常考核。
本市建立物业评标专家信用管理制度。评标专家有违规行为或不称职行为的，市房管局可取消其评标专家资格；被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。
第二十四条 （开标程序）
物业管理项目的开标应当在物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门现场监督和市物业中心现场见证下进行。
市物业中心应当在开标前当众宣布会场纪律和相关注意事项。
招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文件的密封情况，经确认无误后，由市物业中心的工作人员当众开启投标箱，清点投标文件。
实际投标人少于3人的，招标人应按规定重新招标。
实际投标人大于3人的，招标人当众拆封投标文件并做好开标记录，交由投标人签字确认。
市物业中心的工作人员应将投标文件按类别分为商务标文件和技术标文件，由区（县）房屋行政管理部门对技术标文件进行隐名处理。
第二十五条 （评标会议）
评标过程应当保密。
评审投标文件时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审。
评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标进行评定，再对商务标进行评定。
评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以通过工作人员要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字。
第二十六条 （中标人的确定）
评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。
评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。
评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第二十七条 （招标结果公示）
中标人确定后，招标人应当通过招投标平台将招标结果进行公示，公示期为3日。
投标人或者利害关系人在公示期间向招标人和市物业中心提出异议的，招标人和市物业中心应当自收到投诉之日起3日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30日内，会同相关管理部门和评标专家作出书面处理决定；需要鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。
投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，招标人和市物业中心应当予以驳回。
第二十八条 （发出中标通知书）
招标结果公示期满无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人，并返还其投标书和投标保证金。
第二十九条 （物业服务合同的签订）
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依照招标投标法的规定，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录在网上签订物业服务合同。
物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十条 （中标备案）
招标人在网上签订物业服务合同的同时，应当提交下列材料向市房管局办理中标备案手续：
（一）《中标备案表》；
（二）评标委员会的评标报告；
（三）中标人的投标文件；
（四）中标通知书；
（五）物业服务合同。
市房管局应当在受理之日起10日内办理中标备案手续。
第六章 附则
第三十一条 （招投标完成时限）
建设单位应当在办理商品房预售许可证或房地产初始登记前，完成物业管理招投标活动。建设单位在办理预售许可证或房地产初始登记时，应当同时提交通过网上签订的物业服务合同。
业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应在原物业服务合同终止或解除前2个月，完成物业管理招投标活动。
第三十二条 （物业承接验收）
招投标活动结束后，招标人与中标人应按照国务院《物业管理条例》及相关规定的要求进行物业查验，办理物业承接验收手续，移交相关资料。
第三十三条 （诚信信息）
招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，纳入本市物业管理信用档案库。
本市建立物业管理招标投标信用制度。市房管局应当依法公告对招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等当事人违法行为的行政处理决定。
第三十四条 （对行政管理部门不依法履行职责的处理）
区（县）房屋行政管理部门不依法审批、核准项目招标范围、招标方式、招标组织形式；对违反招标投标相关规定的行为不依法查处的，一经查实，市房管局将在全行业予以通报批评，或出具行政检查告知书；情节严重的，向区（县）房屋行政管理部门提出对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分的建议。
第三十五条 （施行日期）
本办法自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日。《关于前期物业管理招投标的若干规定》（沪房地资物[2004]399号）同时废止。
