山西省实施《中华人民共和国文物保护法》办法

上一篇: 海南省人民政府关于印发海南省新型农村社会养老保险暂行办法的通知
下一篇: 内蒙古自治区人民政府关于印发旗县苏木乡镇财政管理体制和嘎查村财务管理制度改革办法的通知

广东省人民政府


广东省经济特区国营企业成本管理试行办法
广东省人民政府

第一条　为了加强成本管理，降低成本耗费，提高经济效益，增加社会财富，保障企业合法的经济权益，促进社会主义现代化建设，根据《国营企业成本管理条例》第四十三条的规定，制定本试行办法。
第二条　本试行办法适用于深圳、珠海、汕头经济特区范围内的所有国营工业企业，交通运输企业，施工企业，农业企业，商业，供销社、粮食企业和物资供销企业，文教卫生企业，城市公用企业以及其他企业。
第三条　成本管理的基本任务是：通过、预测、计划、控制、核算、分析和考核，反企业生产经营成果，挖掘降低成本的潜力，努力降低成本。
第四条　企业在成本管理中，必须遵守财经法律、法规，并贯彻执行国家的有关方针政策。
第五条　企业实行成本管理责任制。厂长（包括经理、矿长、场长和其他企业领导人，下同）对本企业生产经营的经济效果负完全责任。
总会计师或行使总会计师职权的副厂长，协助厂长组织领导本企业的成本管理，准确核算成本，并对企业的经济效果负责。
总工程师协助厂长在生产技术方面采取有效的降低成本措施，并对其经济效果负责。
大中型企业要在财务会计部门内设置专门机构负责成本管理工作；小型企业必须指定专业人员管理成本。
第六条　深圳、珠海、汕头市财政局（以下简称市财政局），负责本经济特区国营企业的成本管理，各企业主管部门按照本试行办法和有关财经法律、法规，负责所属经特区国营企业的成本管理。

第二章　成本开支范围及标准
第七条　企业生产经营、营运过程中发生的下列费用，列入成本：
一、工业企业生产过程中实际消耗的各种原材料、辅助材料、备品配件、外购半成品、燃料、动力、包装物、低值易耗品的原价和运输、装卸、整理等费用。
二、运输企业劳动过程中所消耗的各种原料、润料、材料、轮胎、轮箍、垫仓材料、备品配件、燃料、动力、装卸工器具、低值易耗品的原价和运输、装卸、整理等费用。
三、施工企业生产经营过程中消耗的各种主要材料、结构件、机械配件、其他材料、燃料、动力、低值易耗品的原价和运输、装卸、整理、保管等费用。
四、农牧企业生产经营中消耗的种子、种苗、幼畜、饮料、肥料、农药、兽药、燃料、动力、修理用零件、其他材料、低值易耗品的原价和运输、装卸、整理等费用。
第八条　企业生产经营、营运过程中发生的下列费用，列入成本：
一、固定资产的折旧费，按产量提取的更新改造资金，租赁费和修理费；
二、进行科学研究、技术开发和新产品试制所发生的不构成固定资产的费用，购置样品、样机和一般测试议器的费用；
三、按规定列入成本的职工工资、福利费、特写原材料节约奖、技术改进和合理化建议奖；
四、按企业职工工资总额百分之二提取的工会经费，在工资总额百分之一点五范围内掌握开支的职工教育经费；
五、产品包修、包换、包退的费用，废品的修复费用或报废损失，停工期间支付的工资、职工福利费、设备维护费和管理费，削价损失和经同级财政府机关批准核销的坏帐损失；
六、财产和运输保险费，契约、合同公证费和鉴证费、咨询费，专有技术使用费以及应列入成本的排污费；
七、流动资金代款利息；
八、销售商品发生的运输费、包装费、广告费和销售机构的管理费；
九、办公费、旅差费、会议费、业务活动费、劳动保护用品费、消防费、检验费、仓库经费、商标注册费、展鉴费等管理费；
十、按使用土地面积和标准支付的土地使用费；
十一、运输企业还包括营运中发生的装卸费、港口费、代理费、养路（河）费、营运业务费；
十二、农牧企业还包括生产经营发生的农业机械作业费、畜力作业费、运输费、灌溉费，以及经济林木的折旧费，产、役畜摊销费；
十三、经省财政厅批准列入成本的其他费用。
第九条　商品流通过程中发生的下列费用开支，列入商品流通费；
一、运杂费、广告费和保管、养护、检验、整理、转库的费用，包装、改装或组装商品的费用，定额内和经过企业主管部门批准的超定额商品损耗的损失，家具用具摊销费，委托代购、代储、代运、代办的手续费，门市部装修费以及服装费；
二、本试行办法第八条第一、三、四、六、七、九、十、十三项所列有关费用及第五项的坏帐损失。
第十条　本试行办法第七条、第九条没有规定的其他行业的成本开支范围，由各市财政局参照上述各条规定制定。
第十一条　本试行办法规定列入成本的原材料，是指构成产品实体的原材料；辅助材料是指不构成产品实体，但有助于产品形成的材料。
企业生产经营过程中回收的各种边角余料、下脚料、废料以及回收的包装物等，凡是有利用价值的，应当估价入帐，并分别冲减成本费用。
第十二条　企业生产经营过程中发生的各种材料物资商品短缺、损耗，属于定额损耗以内的部分，按实际损耗数列入成本；超过定额损耗率的部分，应查明原因，分清责任，经主管部门批准，以扣除直接责任人赔偿后的净损失列入成本。各类材料、物资、商品的定额损耗率，由主管部
门规定，并抄报同级财政机关备案。
第十三条　列入成本的低值易耗品、家具用具，是指除国家固定资产以外的劳动资料。划分办法，按国家统一规定执行。对一些价格虽高，但较易损坏，列入固定资产管理有困难，需列作低值易耗品、家具用具管理的，同主管部门提出目录，报市财政局批准后执行。
第十四条　列入成本的固定资产折旧费，是补偿固定资产损耗价值的费用。提取固定资产折旧应采用分类或单项折旧率。各类机器设备的折旧年限，可在国家统一规定的基础上，再缩短百分之二十到百分之三十，具体折旧年限，由市财政局根据实际情况规定，下达企业执行；房屋、建
筑物的折旧年限按国家统一规定执行（国家统一的固定资产折旧年限，另行下达）。
按产量提取的更新改造资金，是指经国家专门批准采掘、采伐企业，按照实际产量和经财政部批准的标准从成本中提取用于固定资产更新和技术改造的专项资金。
第十五条　列入成本的固定资产租赁费，是指按国家有关租赁费用财务处理的规定，应从企业成本中支付的各项租赁费用。
第十六条　列入成本的固定资产修理费用，包括大中小修理费用。中小修理费用按实际发生额一次或分次列入成本；大修理费用原则上不再提取，按实际发生额分次列入成本，分摊期一般不超过三年。
第十七条　门市部装修费用中不构成固定资产价值部分，可采用以下两种办法补偿：
一、对已由基建或专项资金开支，以后重新装修的费用，采用预提办法，提取比例报同级财政部门核定。
二、对既无预提又无专项资金来源的，装修费用经同级财政部门同意后，可采用待摊办法，分摊期一般为三年。
第十八条　列入商品流通费的服装费是指从事对外营业性质的商业、饮食服务业、生产企业的供销、展销部的门市部、宾馆、餐厅的售货员、服务员的服装费用，由市财政局根据不同情况，制定各类企业的发放数量和质量标准。
从事生产的职工，仍按劳动保护的规定发给劳动保护用品和工作服。
第十九条　生产企业进行科学研究、技术开发和试制新产品所发生的费用，按下列办法执行：
一、生产企业内部的科研机构、实验室或试验基地所需的人员工资，各项研究试验材料和管理费用，列入成本。但按规定已纳入留利的科研机构经费，应由企业生产发展基金负担，不得列入成本。
二、为制造新产品所耗用的原材料、工资、应分担的车间经费和企业管理费等有关费用，应列入试制新产品的成本。
三、企业决定试制新产品所发生的设计费，工艺规程制定费，设备调整费，原材料、半成品、成品的试验费，样品、样机和不构成固定资产的一般测试手段的购置费用，一次或分次列入成本。试制失败发生的损失，由同级财政部门批准，在企业营业外列支。
四、为外单位一次性生产的专用非标准设备，其试制费用，全部列入该产品的成本。
第二十条　列入成本的职工工资，是指企业发放给生产车间、辅助生产车间、车队、门市部、仓库、管理部门的人员（包括炊事人员）的工资，不包括应由工会经费或职工福利基金支付的工会干部、幼儿园、托儿所工作人员和医护人员的工资，以及应由营业外列支的退职人员生活费、
退休离休人员生活费和长期病假人员工资，也不包括应由专项基金支付的专项工程人员的工资。
列入成本的工资范围由市财政局、劳动局根据经济特区工资改革办法制订，并报市人民政府批准。
第二十一条　列入成本的福利基金，按计提福利基金的工资总额的百分之十一提取。
第二十二条　列入成本的业务活动费，主要指用于业务洽淡、产品观摩、鉴定过程所支付的接待费，以及代销人员的外勤业务活动费等。此项费用按销售收入千分之一点五以内由市财政局逐户核定控制比例。企业在财政部门核定的控制比例内按实际支用数列入成本。
第二十三条　列入成本的废品损失，是指可修复废品的修复费用和不可修复废品的实际损失，扣除过失人赔偿后的净损失。
第二十四条　列入成本的坏帐损失，是指由于债务单位撤销，依照民事诉讼法进行清偿后，确实无法追还，或因债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法追还等原因造成的债权损失。坏帐损失，应在取得债务方企业主管部门、财政部门或法院等有关单位的书面证明
，报经企业主管部门审查，经财政机关批准核销后，列入成本。
第二十五条　企业进行财产保险和运输保险，按实际交纳的保险费列入成本。保险公司给予企业的优待，应冲减保险费支出。
第二十六条　企业引进技术的技术转让费（包括许可证费、专利费、设计费），在引进技术项目投产后，一次或分次列入成本。为掌握使用引进技术发生的有关费用，列入引进技术项目投产后的成本。
第二十七条　企业根据环境保护法和国务院有关文件的规定，按收费标准交纳的排污费列入成本。但对企业违反环保法规被加收的排污费和罚款，不得列入成本，应由企业留利负担。
第二十八条　下列各项费用开支，不得列入生产成本和商品流通费：
一、应在基本建设资金、各种专项基金和专项经费中开支的费用；
二、应在企业留利中开支的资金和浮动工资；
三、超出国家规定开支标准部分的各项费用支出，但本试行办法有特别规定的除外；
四、基本建设借款和专项借款利息，以及流动资金贷款罚息；
五、根据规定按销量或利润的一定比例提成的国内技术转让费；
六、依法购买国库券的支出和上交的能源交通重点建设资金；
七、企业自愿对各种公益事业和社会活动的赞助资金；
八、应在企业留利中开支的各项赔偿金、建约金、滞纳金和罚款；
九、商业、供销业、粮食企业的简易建筑费；
十、与本企业生产经营活动无关的其他费用。

第三章　成本核算
第二十九条　工业、交通运输、施工企业的成本，除销售费用外，必须按月统计完工产品（或工程）产量（交通运输为工作量、施工为完成工程量，下同）、实际消耗和实际价格，按权责发生制的原则进行核算。
商品流通费用，原则上应按实际发生额进行核算，但下列各项费用开支按权责发生制原则进行核算：
一、按规定预提的银行借款利息，门市部装修费用和财政部门同意预提的其他费用；
二、按规定待摊的大宗修理费用、门市部装修费用开支和经财政部门同意等待的其他费用；
三、物资供销经营按规定分摊的进货费用；
四、按统一规定比例提取的费用，如职工福利费、工会经费。
五、季节性和大宗进货的进货费用。
第三十条　企业不得以计划成本、估计成本、定额成本代替实际成本。计算过程中对产成品、自制半成品和劳务、按计划成本或定额成本进行核算的，要按本试行办法第二十九条规定，及时调整为实际成本。
对原材料实行内部计划价格核算的，月终结算产品成本时应调整为实际成本。对已领未用的原材料，应在月末办理退料手续，需留待下月继续使用的，也要办理“假退料”手续。
第三十一条　企业的产品、半成品应按月进行盘点，计算在产品、半成品的约当产量， 并据以核算成本。　 第三十二条　一次支付、分期摊销的费用，应按照项目的受益期限确定分摊费用数额。
第三十三条　低值易耗品、家具用具的费用摊销，一般可采用“五五”或分期摊销法。
第三十四条　企业的成本核算，应在严格执行成本开支范围和标准的前提下，分清本期成本与下期成本，在产品成本与半成品成本各应负担的费用，不得相互混淆，影响成本的准确性。
第三十五条　企业的成本核算资料必须正确、完整，如实反映生产经营过程中的各种消耗。有关成本核算的原始记录、凭证、帐册、费用汇总和分配表、统计资料等，内容必须齐全、真实，记载和编制必须及时。
第三十六条　企业在年度终了前，必须认真进行财产物资盘点清查工作，落实库存，核实盈亏。对流动资产盘亏盘盈，应查明原因，按规定的审批权限，报经批准后，按扣除责任人赔偿后的余额，调整成本。

第四章　成本管理责任制
第三十七条　企业在厂长领导下，按级按分工职责实行成本管理责任制。
第三十八条　企业要做好调查研究，掌握市场信息，搞好在本预测工作，为经营决策提供可靠的依据。
企业必须编制每一产品的目标成本、费用计划，并按此控制和管理成本。有条件的企业还应同时编制成本计。
企业的成本指标，必须分解落实到各职能部门和基层单位，列入经济责任制的一项主要内容，按此进行检查、分析、考核。
第三十九条　国家对生产企业考核成本利润率。其计算公式为：
成本利润率＝销售利润／产品销售工厂成本× 100％
国家对商业企业考核费用水平。
第四十条　企业应根据生产经营的特点、目标成本的要求和有关规定，制定本企业的产量定额、工时定额、消耗定额和费用定额、商品库存定额等定额指标。各种定额必须认真执行、定期修订。
第四十一条　企业各职能部门，在厂长、总会计师、总工程师领导下，认真做好下列基础工作：
一、严格定额管理，定期修订各种定额；
二、严格计量验收，一切物资的进出、领用，都经过计量、验收，各种计量设备、工具和议表要配备齐全，并有专人经常进行校正和维修；
三、建立健全财产、物资盘存制度。定期或不定期对所有财产、物资进行清查盘点，保证帐帐相符、帐实相符。
四、建立健全厂内计划价格制度。对各种在产品、半成品、备品配件、原材料、低值易耗品、工具、动力、劳务等制订统一计划价格。
五、健全原始记录。在生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用、材料消耗、物资收发和领退，财产物资的转移和毁损等都应做好完整的原始记录。　 第四十二条　成本管理责任：
一、厂长对成本管理工作应尽的责任：
1．遵守财政法律、制度，贯彻执行国家的方针政策，同一切侵占国家收入以及铺张浪费、弄虚作假等损害国家利益的行为作斗争；对企业生产经营的经济效果负完全责任。
2．组织各职能部门和基层单位，建立成本管理责任制，监督成本指标分解下达和分口管理。
3．组织领导各职能部门和基层单位，完成各自的成本指标。
二、总会计师或行使总会计师职权的企业领导人员对成本管理应负的职责：
1．协助厂长组织领导本企业的成本管理工作，正确执行目标成本和成本计划，准确核算成本，并对企业的经济效果负责。
2．定期检查各职能部门和基层单位成本指标的执行情况，发现问题及时组织职能部门研究解决。
3．宣传国家有关成本管理的方针、政策，严格执行财经纪律；签署企业的对外经济合同；审查目标成本、成本计划和重要的财务开支。
4．协调各职能部门、基层单位的关系，提高企业的经济效益。
三、总工程师对成本管理的职责：
协助厂长，在挖潜革新改造、设备更新，提高产品质量、产品更新换代、采用新材料、新工艺、新技术、改善劳动组织等方面，讲究经济效益，做到技术上先进、合理，经济上节约，有实效；并对各项技术措施的经济效果负责，以及组织各职能部门编制产品目标成本。
四、企业财会部门对成本管理工作的职责：
1．制定企业的成本管理制度；
2．参与制定各项费用定额、储备定额；
3．参与制定厂内计划价格；
4．参与制定产品目标成本，编制全厂的财务成本计划，并负责成本指标的分解落实；
5．检查、考核目标成本、成本计划的执行情况；
6．组织成本核算，指导基层单位的成本管理和成本核算；
7．审核控制企业各项费用的开支；
8．进行成本预测、控制、监督和分析工作。
五、其他职能部门对成本管理工作的责任：
1．生产部门负责制订生产定额，编制和落实生产、作业计划；组织均衡生产合理调度；组织基层单位进行在产品、半成品的定期盘点；参与制定产品目标成本。
2．计划统计部门负责组织全厂经营活动的各项计划的汇集和平衡；及时、准确地进行生产统计，为成本管理提供有关的数据。
3．技术、工艺部门负责制定、检查各项物资消耗定额；抽好产品设计，采用先进工艺、技术和科学的技术组织措施；编制产品目标成本。
4．质量检验部门负责制定质量管理办法进行全面质量管理，加强产品检验。
5．供销部门负责编制销售计划和物资采购计划，制订物资储备定额；对物资进行严格的计量检验，控制消耗、定期盘点；合理组织物资的采购、运输、降低采购和销售费用。
6．劳动工资部门负责制订劳动定额和劳动保护措施，改进劳动组织，合理组织劳动，改善劳动条件，做到安全生产，提高劳动效率。
7．设备、动力部门负责制订设备利用、水、电、气、风消耗定额和设备管理制度。

第五章　监督与制裁
第四十三条　企业厂长、总会计师，要定期召开成本分析会议，针对企业管理中的薄弱环节，采取改进措施，提高经济效益；监督执行成本开支范围、标准和成本核算的规定；执行财政机关和上级对违法行为的处分决定；审核成本报表，签署上报。
第四十四条　企业主管部门，应对企业的成本管理进行经常性的检查、督促，促进改善经营管理；按期会审所属企业的报表，提出审核意见；对违法行为，及时制止，单独或会同财政机关调查处理。
第四十五条　审计、财政、税务机关应根据各自的职权范围，监督企业对本试行办法以及其他各项成本管理制度的执行；对违反本试行办法的案件进行调查核实，并提出处理意见；检查对违法行为处分决定的执行情况；检查与成本有关的其他事项。
第四十六条　企业接受监督检查时，必须如实反映情况，提供资料，不得弄虚作假或刁难、阻挠。
第四十七条　对于违反本试行办法，有下列行为之一的企业，应按照税收、财务的有关规定进行处理：
一、随便扩大成本（费用）开支范围的；
二、随意摊提成本费用，挤占国家收入的；
三、弄虚作假，成本严重不实的；
四、经营管理不善，造成大量废品或其他严重损失浪费，以致成本升高的；
五、损公肥私，挥霍国家资财，增加成本开支的。
对上述企业，除按财务和税收规定处理外，审计机关或财政、税务机关还可以通知企业主管部门，根据情节轻重给予警告或罚款的处理；并对直接责任人和企业有关领导，给予行政处分和处以本人月标准工资三倍以内的罚款。
企业负责的罚款在留利中开支，个人负责的罚款由个人支付。
第四十八条　总会计师、财务人员，对已经知道的违法行为，不抵制又不揭发，应与违法行为的直接责任人负同等责任。
第四十九条　对强迫或反指使他人违反本试行办法的，或执法犯法的，以及打击报复检举、揭发人的，应从重处罚。
第五十条　企业或个人对审计机关或财政税务机关给予的行政处罚如有异议，可以在接到处罚通知之日起十五日内向上一级审计机关或财政机关申请复议，上一级审计机关或财政机关接到申请后，应在一个月内进行复查，并作出裁定。逾期不申请的，即按审计机关或财政税务机关的通
知执行。
第五十一条　对违反本试行办法情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第五十二条　国家保护对违法行为的揭发人、检举人，并根据情况分别给予表扬或奖励。

第六章　附则
第五十三条　本试行办法自颁布之日起实施。过去有关经济特区国营企业成本开支范围的规定，同时作废。
第五十四条　广州市、湛江市经济技术开发区和海南岛的国营企业成本管理办法另行制。
第五十五条　各经济特区企业主管部门可以按本试行法的规定，制定补充规定，报市财政局审定后执行。
第五十六条　本试行办法由省财政厅负责解释。



1985年3月22日
当事人可否以转让土地使用权的方式规避国家禁止违章建筑转让的规定？

朱龙岗


案件事实：

　　2004年5月3日，被告与原告签订了《土地转让协议》，约定由被告将其位于**县**镇**村三社5517平方米土地及地上建筑物33间转让给原告，转让价款70万元（其中土地作价46万元，建筑物作价24万元），过户手续由被告办理。协议签订后，原告当日支付给被告定金20万元。由于**县国土局停办**镇的过户登记，鉴于此，双方于2004年7月10日签订补充协议，约定原土地转让协议继续有效，时间和交款方式上有所变动：1、由原告再支付15.2万元给被告，待可以办理过户手续时7日内双方配合办理，原告在六个月内将余款付给被告；2、现在和办理过户手续期间，双方无权将土地作其他用途，如政府政策变动，双方均不算违约。当日原告支付给被告15.2万元，余款35.2万元未付。此后，因***国土局对**镇规划区继续实行封户，并一直停办**镇土地使用权转让变更登记手续，被告未能办理过户手续。2006年7月1日、7月3日原告书面通知被告履行协议，被告在通知上签字答复：“本土地本人自己搞生产用，现不能处理”。原告据此认定被告违约，遂提起诉讼，请求判决被告履行协议。



　　一审及二审法院认定：



　　原审法院认定“因地上建筑物系临时建筑，故本案系因转让土地使用权引起地上建筑物一并转让，而非转让地上建筑物引起的土地使用权一并转让，本案性质应为土地使用权转让纠纷而非房地产转让纠纷，不适用《城市房地产管理法》第三十八条第二款：转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋产权证书的规定。”二审法院认定“依据被告与原告所签协议的名称和协议内容，表明双方签订协议的目的主要是土地使用权的转让，而房屋系随土地使用权的转让而转让，故原审法院确定本案系土地使用权转让合同纠纷正确。”

　　笔者认为，法院的认定是对《房地产管理法》的歪曲理解，适用法律严重错误，理由如下：



　　第一、双方当事人在《土地转让协议》中明确约定被告转让的标的物既包括土地，也包括土地上的砖木小青瓦房，其中土地面积5517?，作价460000元；砖木小青瓦房约2000?，计三十三间半作价240000元。

　　第二、法院显然混淆了房地产的概念，所谓房地产，即是房产和地产的综合体，《城市房地产管理法》中的房地产，既包括建筑物所有权，也包括建筑物下的土地使用权；如果土地使用权的转让牵涉到地上建筑物，根据房随地转的原则，建筑物也随土地使用权同时转让，因为转让的标的包括土地使用权及建筑物所有权，故其应受《城市房地产管理法》的管辖。此外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是国务院1990年颁布实施的，其效力阶位上属于行政法规，而《城市房地产管理法》是全国人大常委会1994制订通过的，其效力阶位为法律，在适用上应遵循上位法优先于下位法的原则；在《城市房地产管理法》实施之前，国家并没有一个统一的房地产法律，《暂行条例》只是针对国有土地使用权出让和转让做出暂时性规定，而《城市房地产管理法》是我国是目前最完备的、全面调整房地产关系效力层次最高的规范性文件，《暂行条例》没有被房地产管理法改变或取代的部分依然有效，其与《房地产管理法》相冲突的部分则不再有效。《城市房地产管理法》作为一个统一的管理房地产关系的法律，不仅适用于建筑物的转让，也适用于土地使用权的转让。至于土地上是否有建筑物，无论建筑物合法还是非法，其都属于客观事实，需要结合协议签订时土地使用状态做出客观判断，而不能仅仅基于当事人的约定。事实上，在二审判决之后本案所涉土地上的建筑物都还没有拆除，故本案应适用《房地产管理法》规定。

　　第三、认定是否属于房地产纠纷，不应该只看协议的标题，还应综合协议内容及性质整体认定。本案中，地上房屋的建筑面积是土地的三分之一还多，建筑物转让价格也超过了土地转让价格的二分之一，如果当事人仅仅约定转让土地使用权，那地上建筑物转让面积和转让价格的约定就没有了合同上的依据。当事人之间是否就地上建筑物转让达成协议，需要依照合同的内容进行确定，在法律上，转让的方式主要有买卖、赠与或其他方式，本案当事人转让方式属于买卖，根据合同法的规定，买卖合同的一般条款为：1）当事人的姓名和住所，本协议的当事人就是原告和被告；2）标的，本案的标的即为当事人在协议第二项约定的砖木小青瓦房的所有权；3）数量，本案第二条约定砖木小青瓦房数量计三十三间半，面积约2000?；4）价款，协议约定小青瓦房作价240000元；5）履行期限，即是补充协议第二条约定的待可以办理过户手续之时；6）履行方式，即协议第五条约定被告即甲方收到第二次付款后及时办理过户手续并交给乙方，并于70天内搬出此院并交付给乙方，其中前者为国有土地使用权转让的履行方式，后者为地上建筑物交付的履行方式；7）违约责任，即协议第七条约定如任何一方违约，违约方赔偿对方协议成交额的百分之五十作为对方的损失。综上，当事人签订的协议符合建筑物买卖合同内容所有必备要件，并经双方签字，房屋转让合同依法成立，故本案应定性为房地产转让纠纷，而非单独的土地使用权转让纠纷。

　　第四、无论本案属于所谓的土地使用权转让纠纷，即属于《暂行条例》第二十三条的情形，土地使用权转让时，其地上的建筑物、其他附着物所有权随之转让，还是《房地产管理法》中规定的房地产转让纠纷，因为都牵涉到地上建筑物的转让，故不能因为《暂行条例》第二十三条的规定而排除《城市房地产管理法》第三十八条第二款即转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋产权证书”法律上的强制性规定的适用。暂行条例第二十三条虽然规定了房随地走的原则，但也仅仅是规定了地上建筑物有所有权时才随土地一起转让。在地上建筑物没有取得所有权时法律后果如何，暂行条例没有明确规定，而后来实施的房地产管理法对此做出了补充性规定。因为在法律上房屋产权证书是证明房屋所有权的唯一凭证，而临时建筑，违章建筑是无法取得所有权的，故当地上建筑物没有取得所有权时，依照房地产管理法第三十八条第二款的强制性规定，以及城市房屋权属登记管理办法第二十三条的禁止性规定，依法不能转让。否则，当事人完全可以通过转让土地使用权的方式规避国家禁止违章建筑、临时建筑转让的规定，《房地产管理法》沦为一纸空文。此外，本案中的地上建筑物，也不属于临时建筑物，根据《建制镇规划建设管理办法》第十七条规定，在建制镇规划区内建临时建筑，必须经建制镇建设行政主管部门批准。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。被告的地上建筑物既没有经过**镇建设行政主管部门的批准，并且建成后直到现在也没有拆除。故应当认定为违章建筑，而根据房地产管理法第三十八条第二款规定，违章建筑因为无法取得房屋所有权证书，故法定不能转让。根据《合同法》第五十二条规定，合同违法法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。原告与被告签订的土地转让协议及补充协议，因违反法律强制规定，故自始无效。

　　结论：

　　本案是发生在成都的一个真实案例，其实案件事实十分简单，法律关系也很清楚，但一审、二审法院为什么会在法律的适用上引发这么大的争议呢？我认为原因有二，第一、法院在审理房地产纠纷案件中，如果转让合同的效力存在争议，法院一般基于诚实信用原则和为了惩罚失信的转让方而促使合同生效，法院的出发点固然可道，但当社会利益和诚实信用原则发生冲突的时候，社会利益应优先受到保护。房地产管理法之所以禁止违章建筑物转让，不只是为了维护受让人的合法权益，更是为了维护不特定的社会公众免于违章建筑物潜在的侵害，其具有公法性质；而转让合同则具有相对性，诚实信用原则的适用为了维护合同相对方的预期利益不受损害，其适用依赖于合同的约定，合同具有私法性质。私法行为的原则是当事人可以任意约定，但当事人之间的约定极有可能损害国家、社会或他人的利益，正是基于此公法才应运而生，并规定违法公法强制性规定的私法行为无效，可见诚实信用原则的适用也有相对性和局限性，其以不超越法律强制规定为限。第二，法院审判暗箱操作的情况依然存在，在某些地方甚至到了明目张胆的地步！司法腐败不铲除，类似颠倒黑白、指鹿为马的判决只会屡禁不止。