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河南省漯河市人民政府


漯河市人民政府关于印发漯河市城中村改造规定(试行)的通知

漯政〔2006〕46号


各县区人民政府,高新区管委会,市人民政府各部门,直属及驻漯各单位:
　　《漯河市城中村改造规定(试行)》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。
　　二○○六年四月二十四日
　　漯河市城中村改造规定(试行)
　　第一章　总则第一条　为加快城市化进程,改善城市生活环境,提高城市规划、建设和管理水平,促进全市经济社会更快更好地发展,根据有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本规定。
　　第二条　本规定所称城中村,是指在本市建成区范围内,使用集体土地,并以村民委员会为组织形式的村落。
　　第三条　本市建成区范围内城中村改造的规划、建设、管理,适用本规定。
　　列入改造范围的城中村,由市人民政府公布。
　　第四条　市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。
　　各区人民政府在市人民政府的统一领导下,具体负责本辖区范围内城中村改造的组织、协调和督导工作。
　　规划建设、国土资源、农业、房管、民政、公安、发展改革、财政、审计、劳动和社会保障、教育、人防等有关部门,应在各自的职责范围内,做好城中村改造工作。
　　第五条　城中村改造要按照科学发展观的要求,坚持以人为本、协调发展的指导思想,实行统一规划、统一政策、合理布局、综合开发、分步实施的原则,充分调动各方面的积极性,依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益,统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的权益。
　　第六条　城中村改造的具体实施主体是村集体经济组织。由城中村在充分尊重村集体、村集体经济组织广大成员意愿的基础上,经申请、批准后具体实施。
　　第七条　城中村改造建设必须依法按规定的程序办理相关手续,坚持高起点规划、高标准建设,确保工程质量、功能质量和环境质量。
　　第八条　已列入改造范围的城中村的集体土地依法全部转为国有土地,村民由农业户口转为居民户口。
　　第九条　实施城中村改造之后,城中村由村民自治管理体制逐步转变为城市居民自治的管理体制。
　　转制后的城中村按城市管理体制进行规划、建设和管理。
　　第二章　规划管理
　　第十条　市城市规划行政主管部门应当会同有关部门及各区人民政府,编制城中村改造总体规划,报市人民政府批准。
　　城中村改造总体规划,在城市总体规划下进行。
　　第十一条　实施城中村改造,应在各区人民政府领导下,根据城中村改造总体规划,按照因地制宜、合理布局的原则,编制改造详细规划,经各区人民政府组织论证并审核同意后,报市城市规划行政主管部门批准实施。
　　编制城中村改造详细规划应当充分听取村民意见,实行一村一案。
　　第十二条　城中村改造的各类建设项目应严格按照城中村改造详细规划实施,并纳入全市土地开发供应计划。
　　对未依照规划进行改造建设的,城市规划部门不得为其办理规划手续,国土资源部门不得为其办理用地手续,房产管理部门不得为其办理房产登记手续,并由相关行政执法部门依法查处。
　　第三章　土地管理
　　第十三条　市人民政府公布界定的建成区范围内列入改造的城中村原集体所有的土地,按照国有土地进行管理,并依法确认国有土地使用权,办理国有土地使用权证。
　　城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。
　　第十四条　列入改造范围的城中村集体土地转为国有土地,土地的合法使用人、土地用途不变。
　　村集体经济组织兴办的工商企业用地,土地使用权依法按现状用途确认给村集体经济组织。该类土地使用权需要补办土地出让手续的,经市人民政府批准,可按协议出让方式办理。村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性的用地,其土地使用权按划拨方式确认给该公益性或事业单位。
　　城中村集体土地转为国有土地后,原农用地承包人可继续承包经营。但因实施规划需要使用该土地的,应当服从城市规划的需要。
　　宅基地使用人可继续使用原宅基地,城中村按照规划改造完成后,根据相关规定核发国有土地使用权证;需要按出让方式处置的,予以办理出让手续。
　　其它土地使用权确认给村集体经济组织。
　　第十五条　转为国有土地使用权首次转让、出租、抵押或土地用途改变的,应依法办理相关手续。
　　转为国有土地使用权首次转让或土地用途改变的,应补缴土地使用权出让金及有关税费。
　　第十六条　凡符合城中村改造总体规划的各类出让用地或应当招标、拍卖、挂牌出让的经营性用地,需要交纳土地使用权出让金或公开出让的土地收益,按照土地管理体制和土地收入征管体制,由财政部门统一征收,财政、审计、劳动和社会保障等部门监督全额用于本城中村基础设施建设和村民社会保障。土地出让金或公开出让的土地收益,自转到财政专户之日起,7日内结算返至村委会完毕。
　　第十七条　办理国有土地使用权证的土地,可以依法转让,但任何单位不得无偿调用。
　　第十八条　城中村异地建设需要的土地,由市土地储备中心统一供应,也可由市人民政府采取置换方式予以保障。
　　第十九条　因实施城市规划,转为国有的土地需要收回使用权的,对原有的土地使用人给予补偿。其中,用于城市公益事业建设的土地,原集体土地转为国有的土地可按农用地征用标准补偿,或按原取得土地的价格补偿;用于商业开发性质建设的土地,按原土地用途的评估价标准给予补偿。
　　涉及农用地转为建设用地的,应当依法办理土地使用权出让或划拨手续,并对承包经营者的损失给予适当补偿。
　　第四章　建设和拆迁安置
　　第二十条　自改造规划公布之日起,列入改造范围的城中村停止一切与实施城中村改造规划无关的建设活动。
　　对违反前款规定进行建设的,城市规划行政执法等部门和城中村所在各区人民政府、街道办事处、村(居)民委员会应当予以制止,并由相关行政主管部门依法查处。
　　现有不符合城中村改造规划要求,又无法采取改正措施的建筑物、构筑物,改造时应予拆除。
　　第二十一条　城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则,规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率,用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。
　　第二十二条　城中村改造采取市场化运作方式进行。在制定可行的城中村改造拆迁安置方案的前提下,可以本村集体经济组织为主体自行改造,也可以与投资商联合改造,还可以通过招标选定投资商独立改造。
　　第二十三条　城中村改造所需资金可采取村集体经济组织或投资商自筹、村民集资、抵押贷款等多渠道筹集。
　　按照规划改造城中村的,可以享受市人民政府规定的优惠政策。
　　第二十四条　村集体经济组织在符合城中村详细规划的前提下,建设用房应首先用于安置本村村民,仍有剩余的,也可以一次性出售或出租给本村村民。出售或出租给非本村村民的房屋,应补缴土地使用权出让金及有关税费。
　　第二十五条　城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖、电信、人防等公用设施,统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。
　　第二十六条　城中村改造按规划自行配套建设的,在本市管辖权限内免收行政事业性费用。
　　第二十七条　城中村改造中,由投资商独资开发建设用于安置村民的住宅用房,可按程序申报建设经济适用房项目,并享受相关优惠政策。
　　第二十八条　经市人民政府公布,转为国有土地管理的城中村,其拆迁管理依城市房屋拆迁的相关法律法规进行。
　　第二十九条　城中村改造需拆除住宅房屋的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。
　　第三十条　村集体经济组织自筹资金自行改造建设城中村的,可在符合城中村改造建设规划要求的前提下,结合本村实际,自主确定拆迁补偿安置方案,经村民大会讨论通过后实施并报拆迁管理部门备案。
　　第三十一条　投资商独资改造建设的城中村,可由村民委员会根据房地产企业的承受能力,按照村民自愿、双方互利的原则,依法协商确定和实施拆迁补偿安置方案,拆迁补偿安置方案由村民大会讨论通过。
　　投资商参与改造建设城中村时,在与村集体商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时,可在《河南省城市房屋拆迁管理条例》的基础上,参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案:(一)被拆迁人选择货币补偿方式的,其合法宅基地上被拆除的住宅有合法证件部分的建筑面积,以房屋所有权证的记载为准,按房地产市场评估价给予货币补偿;被拆除的住宅无合法证件部分的建筑面积,依据拆迁法律、法规相关规定,予以合理处置。(二)被拆迁人选择产权调换的,每处合法宅基地按基准安置面积数的新建住宅面积予以安置;实际拆迁面积不足基准安置面积数的部分,由被拆迁人按照新建住宅成本价补齐差价;实际拆除建筑面积超过基准安置面积数的部分,由拆迁人按照房地产市场评估价给予货币补偿。
　　基准安置面积,根据河南省宅基地面积标准,结合本市城市住宅小区容积率控制标准,在不大于宅基地面积的1.1倍的基础上,由各村结合本村实际,在充分征求群众意见、形成一致决议的方式自主确定,但最高不得超过184平方米。
　　被拆迁人如果不同意上述产权调换办法,可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。(三)每处合法宅基地原则上按一户安置,该处宅基地在268平方米以上,并且其家庭已经分户,可以按两户安置。分户的有效时间应在2004年5月1日以前,分户家庭的户主应为原户主的直系亲属,同时年龄不得小于18周岁。(四)拆迁补偿安置方案中,应明确补偿方式和补偿金额、安置用房面积及安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任、解决争议的方法等项内容。(五)拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房,拆迁人与被拆迁人可参照评估机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。(六)改造建设的城中村,涉及被拆迁人搬迁或临时安置的,其搬迁补助费和临时安置补助费标准,按照有关规定执行。(七)拆除城中村房屋以外的其它附着物的,拆迁人应依据《河南省实施<土地管理法>办法》对被拆迁人给予补偿。
　　第三十二条　拆迁原宅基地上住宅房屋的附属设施及乡镇企业用房、其它非住宅房屋或建筑物、构筑物,由拆迁人给予补偿,不再安置。
　　第三十三条　2004年5月1日前城中村村民在其合法宅基地上建设的住宅,未补办房屋所有权证的,应按照相关法律法规的规定补办相关手续后,方可办理房屋所有权证。2004年5月1日后城中村未经规划建设部门批准建设的住宅,按照违法建筑处理,拆迁时一律不予安置补偿。
　　第三十四条　非本村村民占用集体土地建设房屋,或购买在集体土地上建造的房屋,城中村改造完成后经确认符合改造规划的,补缴土地使用权出让金及有关税费,可办理国有土地使用权证和房屋所有权证;不符合改造规划的,应予拆迁,由拆迁人依法对被拆迁人给予补偿。
　　第三十五条　已办理国有土地房屋所有权证的房屋可以转让。但未缴纳土地使用权出让金和有关税费的,应当补缴土地使用权出让金和有关税费。
　　第五章　法律责任
　　第三十六条　在城中村改造中,未取得建设用地规划许可证或利用涂改、失效的建设用地规划许可证等欺骗手段取得建设用地批准文件、占有土地或转让土地使用权的,批准文件和土地转让文件无效,占用的土地由县级以上人民政府责令退回,并追究违法单位和直接责任人的行政责任。
　　第三十七条　在城中村改造中,未取得建设规划许可证或者违反建设规划许可证的规定进行建设,严重影响城市规划的,由城市规划主管部门责令其停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划可采取措施改正的,由城市规划主管部门责令其限期改正,并处土建工程造价3%-10%的罚款。
　　第三十八条　受到停止建设或拆除建筑物、构筑物等处罚的个人必须立即停止施工。拒绝、阻碍城市规划主管部门工作人员依法执行公务的,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十九条　对未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设的单位的有关领导人员和直接责任人员,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
　　第六章　附则
　　第四十条　各区人民政府可结合本地实际,按照本规定,以改善城中村居民居住条件、促进就业为宗旨,研究制定实施细则,报市人民政府批准后实施。
　　第四十一条　本规定未尽事宜,由市人民政府法制机构负责解释。
　　第四十二条　本规定自发布之日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本规定不一致的,按本规定执行。